从2000年到2017年的地产股超级周期中，城投控股缓步前行，2015年之后更是几乎按兵不动，因而无缘地产股的行情。2017年之后，地产调控一轮比一轮严厉，城投控股跟随下跌。正宗的吃肉没轮上，挨打却有份。

三条红线和集中度管理制度（下称新政）出台后，房地产业的生态急剧变化。每一轮剧变，必然伴随利益的重新分配，有人受损，有人受益。冷静分析，城投控股实际是大大受益于新政的。

本来，我是因为投资端才看中的城投控股，当时的逻辑是，按投资端给100多亿的估值也不为过，地产算是白送的。我也一直期待着城投控股错峰发展战略向投资的转身。但新政出台后，我觉得就算在房地产开发端，城投控股的机会也超出了原来的预期：如果这次没有新政出台，房地产业继续野蛮生长，城投控股在开发端的选择只有两个，一是开始参与抢地、囤地，这个结果就是毁灭；二是继续旁观。以上不管是哪种选择，没有收获是肯定的。比较而言，无所获总比毁灭好，所以，我一直表示希望城投控股尽快“错峰”向投资，也表示过，如果出现城投控股和众多竞争对手高价抢地，立马成为我出局的理由（我认为城投控股不是纯正的地产股，我本来对地产股的不看好是发自内心而且强烈的。但市场将城投控股作为纯正的地产开发股看待，又因为城投控股的地产开发业务确实一般，如此，城投控股估值就比地产股还要低了。我始终认为这里有预期差，一旦市场不将城投控股看作纯正的地产股，我就可以获得估值差）。但是新政出来之后，我对房地产业灰犀牛的担心消除了，预估竞争将变得有序，增长将变得平稳。这样有必要在新政背景下对城投控股的业务，特别是地产开发业务进行新的梳理。

一、拿地不用竞争或不过度竞争

地产商没法超额融资了，抢地皮的人肯定减少，一些总价高的或要求严格的地块，可能就没人拍了。这次露香园二期只有一人报名，就可见一斑。

有一种说法很有代表性，意思贷款总量控制后，销量会下跌，所以房地产企业之间将会杀得昏天黑地。但这种观点显然是不符合逻辑的。新房销售看土地出让，这些年来，国家对土地出让都有规划，调控中土地供给不足也常常被认为是新房价格调控困难的因素，这个问题也已经引起了国家重视，所以，只要国家土地出让的面积不降，开发商的销售额就不会降。而且，因限价导致一二手房倒挂，房价依然上涨趋势，销售额随价格上涨会略微上升。所谓影响销量，是二手房，特别是老破小。所以，在此情况下，限制房企的野蛮生长，肯定会缓解竞争，并有利于城投控股这样调控受益的房企实现弯道超车。

我原来是非常不希望城投控股拿露香园二期的，新政出来后，觉得底价拿也不错，虽不能达到我对城投控股投资端的期待，但在三年之后利润的确定性上要强了不少。所以我现在的态度是：不拿最好，拿了也好。快的话今晚就知道结果了，让我们拭目以待。

二、不用囤地

以前因为预期房价会快速上涨，所以需要囤地，房企的估值，也主要看土地储备。但是现在，正如万科所言，一切归零了。

个人按揭贷款的总供给设定上限，房价整体大幅上涨已经没有可能，囤地没有意义，反而增加利息支出。对于城投控股这种几乎没有土地储备的企业而言，原来是劣势，现在反而变成优势，可以轻装上阵。

三、费用率低

新政以后，费用率低是提高业绩和提升市场份额的条件之一。城投控股在这方面具有巨大的优势，这个优势大到难以想象。为此我专门写过一篇分析文章：《公司财务数据比较看城投控股高效超出想象》，网址：

http://guba.eastmoney.com/news,600649,958264270.html

这里我就不展开了。

四、人少，资产高，适合开发天价盘

城投控股净资产高，人员少，人均运营资产额应该是两市最高的。找万科比较一下，万科2020年中报披露集团总资产18080亿，共有在册员工133455人，房地产开发系统共有员工17433人。资产按全部算，人员仅按开发系统人员算，万科人均运作资产1.03亿元，而城投控股人均2.2亿元。如果按照人均净资产测算，万科人均0.17亿元，城投控股人均1.02亿元。

所以，城投控股最适合开发的就是天价楼盘，搞资本密集型的。城投控股就这2百来个员工，让人生钱，还不如村办企业；但让资本生钱，人少是没有问题的。城投控股不适合去拿很多零散的楼盘，楼盘小，耗的精力不少，不但人员跟不上，资本也会被浪费掉。所以，要来就来露香园一般的楼盘，百亿级以上的，人手足以应对，弄个两三个，利润就足够股东和员工分了。

城投控股能够实施房地产和投资错峰发展战略，人员精简是重要的一环。就投资而言，再大的资本，也要不了几个人。就房地产而言，运作核心区楼盘，按公司的话说就是品质取胜，所以，当城投控股在投资和房地产之间进行切换的时候，不会产生人员冗余的问题。

五、周转率可加快

周转率是城投控股的弱项，但是，千万不要拿以前的周转率作为全部判断依据，以前房价持续、快速上升，慢周期开发也是一种开发模式。新政后，城投控股肯定加快节奏，城投控股和上海建工合作那么多年，配合默契，上海又是个高效的城市，提高周转率没有问题。只是目前还不需要提高，等限价措施取消以后再加速吧。

六、限价会取消

新政确定了按揭贷款总量，限价措施当然应该退出历史舞台了。新房限价是非常不公平的，股东的利益被强行剥夺给买房人。在新政前，为防范灰犀牛和保护民生，限价还有那么点意义，但是在新政后，就没必要了。总额度在那里，让市场按价值规律引导去向，流向中心区的多了，中心区就会价增，够不上的人，就会去外围。让这些水都流向该流的地方。反正总量限制，不会大水满贯，不会整体飙升，让各物业按自身价值体现价格。我相信，管理层再观察几个月之后，就会取消限价。就市场经济制度健康性、公正性、信用度的评判而言，限价越早退出越好。

城投控股主要开发高端楼盘，显然将会特别受益。

七、增长率10%

三条红线内的房企，有息负债每年可增加15%。这样的好处在于，财务健康的房企大都可以获得稳定的10%左右的增长。我测算过城投控股实际是保持了22年的10%的增长的：《论城投控股的成长特质》，网址：

http://guba.eastmoney.com/news,600649,961212560.html

但是，总有人疑惑，3年后的增长能否持续。我本来就对此持肯定态度，现在新政出来了，财务健康的房企获得10%左右的增长是很合理的，而对于城投控股这种具有得天独厚有利条件的公司而言，3年后保持10%增长应该是保守的估计了。

八、估值重估

这次新政对房企造成的分化，还涉及重新估值问题。而且，并不代表市场份额在增加就会提高估值。比如某房企原来预期15%增长，所以给15倍市盈率，两倍市净率，价15元。但是，新政后10%增长，这样虽然市场份额还在增长，每股收益还在上升，但是市场给出的市盈率只有10倍，11元（当然，就目前的市场而言，原来都已经是按崩盘价给的市盈率，新政出来之后，是崩盘价上再崩盘。但其再崩盘价的程度，也体现出了这种重估的特性。比如，原以为利好头部企业，但结果反而头部企业跌得更多）。而另一个房企，原来预期没有增长，甚至会负增长，只给出了5倍市盈率，0.5倍的市净率，价5元，新政后预期可以获得10%的增长，给出10倍市盈率，价11元。

新政后会出现这样的重估是很正常的，这也是市场有效性的体现。城投控股的重估，应该不会迟于2021年上半年。

九、租赁房迎风口

租赁房最近是热门话题。政策大力支持，后面减税、降息、REITS等肯定会配套。

租赁房暂时赚不到大钱，但租赁房的好处是能够稳定地赚到钱，并且还能慢慢增长。而且，更关键的是，不需要像房价上涨一样交土地增值税，租赁价格上涨的收益将主要被企业获得。城投控股投租赁房，对我们这些投资者的好处是能够让城投控股估值回归。上海的房子肯定不愁租的，在租购同权的背景下，长租房基本满足了所有的住房功能，如果租购同权能够落实，长租房估计会一房难求。如此，长租房投资就像债券了，可以帮助城投控股估值恢复到净资产。又由于城投控股目前净资产也是严重打折，所以，只要城投控股恢复到净资产，我们就有几乎100%的收益。这已经是非常满意了。

投租赁房，对股价，只有城投控股这种资产被严重打折、股价被严重打折的企业才有效，如果万科去投的话，反而会拉低估值。

十、投资端来大牛市

如果来大牛市，城投控股可以赚很多的钱。后面会有大牛市，复兴牛。如果相信国运，复兴牛一定会来。

十一、多方融资，人员扩招

目前城投控股在多渠道融资，在招兵买马，一切在按部就班进行。

大家有没有发现另一家房企，在这一片风声鹤唳中，在别人应对危机的慌乱中，正大规模聚集粮草，准备大干一场？

结语

地产开发迎来意料之外的机遇，租赁房迎来意料之外的最高层具体部署，投资将迎来意料之外的大牛市，只有股价，没有意外地在下跌。

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