【提要】这是一家低调的公司，锁定两年利润却秘而不宣；这是一家卓越的地产商，90%高毛利远超所有同行；这是一只教科书式的股票，暗中走出完美上升通道。受益京津冀一体化和PPP模式，题材、业绩、估值兼备的真正王者，本文将为您一一揭秘这其中的投资机会。　　当万科因低估被各方抢筹时，这只估值仅10倍PE，利润增速30%的股票在潜伏。　　当廊坊发展因土地储备多被举牌时，这只环京地区地储丰富的股票正在蓄势。　　当PPP概念被炒作时，一只02年就开始PPP模式的公司已经跃跃欲试。　　这就是华夏幸福。　　1、产业地产：90%高毛利、30%高增长的秘密　　华夏幸福主要业务收入是产业新城开发，即与地方政府合作开发产业园区，承接大城市产业转移。公司承担土地整理、基础设施建设、招商等主要工作。通过该合作，将获得当年招商落地投资额和先期基础投入一定比例的返还。地方政府则可以获得辖区内GDP、税收增长等回报。　　这种模式的收入和成本有多大呢？　　以华夏幸福最早运营的固安工业园区为例。2002年至2015年，华夏幸福陆续投入土地收购与整理，基础设施建设等160亿元成本。按照协议，这部分投资将按115%的比例返还。而园区累计吸引投资额980亿元，按45%的返还比例，华夏幸福将获得441亿元的收入，并且几乎是无成本的。160亿投入获得625亿收入！利润率高达290%！　　华夏幸福是先期投入的主要承担者，但会获得全额投入返还，主要利润则来产业形成吸引投资额的抽成。只要园区选址合适，招商能力强，就能获得大城市不断外溢的产业转移投资额。园区吸引投资越多，公司利润就越高，这就是华夏幸福高毛利的秘密。　　2016年半年报显示，华夏幸福在营收增长4%的情况下，取得利润增长30%，正是高毛利带来的效益。相比而言，招保万金等地产龙头企业毛利率不足30%。万科A半年报业绩仅增长10%。优秀的商业模式已经使华夏幸福与传统的地产企业不再一个竞争平面上了。　　2、先发优势：环京全布局，秒杀竞争对手　　高盈利的产业新城模式有被其他企业效仿和竞争的风险，如何保证公司的竞争优势呢？　　那就是提前布局。　　因为产业发展具有协同效应和规模效应，新增投资愿意往具有一定规模的园区转移。因为那里已经形成了一定的供应链关系，便于和上下游企业的联系，也便于人才的交流。因此先期开发园区，先期招商，就能在竞争中取得很大优势。　　而华夏幸福已经提前在环京地区布局好各大园区，并且运营多年的时间了。　　从笔者整理的布局图可以看出，华夏幸福已经在环京地区布局固安、房山、苏家屯、大厂、香河、怀来、永清、霸州等园区。几乎囊括了北京向外产业转移的主要方向——东、南方向的主要县市。这些园区已经形成一定规模，如大厂园区15年新增投资额已经达到82亿元、苏家屯达到58亿元、香河达到43亿元，利于吸引更多的企业投资，已经牢牢占据地理和时间的先发优势。　　3、政策红利：京津冀一体化，延续高增长　　园区如何获得不断的新增投资，保持高增长呢？　　那就是政策红利。　　北京聚集了我国大量科研资源的北京，在科技研发的核心环节上拥有较大优势，但目前各种资源已经非常紧张，难以完全自己消化科技成果。产业必须向外转移！《京津冀协同发展规划纲要》中提出，北京要利用自身优势加强研发，而科技创新成果则主要交由津冀两地转化。在京津冀产业转移合作上，曹妃甸、廊坊、永清、保定涿州一线为重点地区。　　华夏幸福布局在这些区域的园区将不断迎来投资，后续可谓收入源源不断。比如固安园区，在今年初就迎来了一批源自中国航天科技集团、清华大学等单位的重大科技创新项目，这些投资正是华夏幸福的利润源泉。在固安的新增投资额在14年达到顶点后，其他后续开发的园区在政策红利下投资额已经陆续增长，占据半壁江山。利润结构更加合理，增长后继有力：　　4、暗藏利润：预收账款藏两年营收，后续业绩无忧　　预收账款是企业预收的款项，此时企业还没有提供劳务或者商品给客户，因此不能计入收入，只能记为负债。一般而言，企业都有一段的预收账款，不至于成为隐藏利润。但华夏幸福的预收账款，却大地惊人。　　华夏幸福16年半年报披露，应收账款达到885亿，而去年全年营收仅383亿。预收的收入已经超过两年的收入，远高于同行业1年左右应收账款的均值。　　之所以能够锁定未来两年的收入，是因为华夏幸福的商业模式不是靠卖房收入，而是靠产业新城。不用担心房地产调控导致收入下降，而京津冀一体化将带来源源不断的收入。随着预收账款逐步却认为收入，后续两年业绩增长可谓无忧。　　这是一家收入平稳的绩优股。对于一家每年都能收入近400亿，年利润预计近80亿的公司，市值仅780亿，不到10倍PE，实在是低估了。　　5、走势完美：上升通道无可挑剔　　一只股票走出上升通道常见，但走出规则如教科书一般的上升通道就少见了:　　自2月末创下20.98的低点以来，华夏幸福逐渐走出了一条低点不断抬高，高点不断上升的规则的上市通道。其中低点尤其规整，几乎每次都落在上升通道下轨。出现这样的技术形态，明显并非市场自然力量形成，而是由主力可以运作的结果。　　根据笔者的经验，这种通道形成后，一般会出现通道破位的下跌走势，目的是洗出技术派。而这样的洗盘，往往是拉升前的序曲。如果不出现技术破位，则将不断稳步上涨上去。总体而言，长牛可期。　　好了，这样一只低估的优质价值股就分享到这里。朋友们觉得给力吗？　　笔者前期预见到的造纸利润大涨已经被证明，近期太阳纸业连续大涨，已经获利20%！同期上证指数收益仅1%！你的关注是我发文的动力，关注我获取更多投资机会！　　

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