华夏幸福此前公布了半年报业绩，收入增长4.34%，净利润增速达到30.54%。可以说，在地产行业当中，这份成绩单还是比较优秀的，特别是今年可以达到千亿规模的房企中。但是，这份成绩单还是没有达到我的预期，因为根据历年的房产销售额和园区结算额数据推导，华夏幸福今年的业绩远不止这个水平。因此，就想到给上市公司直接电话调研的方式，刚好怪盗KuU 兄今日也在一直和我在探讨相关问题，他提供了公司的董秘电话，虽然打过去并非董秘本人接电话，但是相关的接待工作和态度还是挺不错的，聊了整整半个小时，要不是快接近下班或许还能再继续深入的探讨一些问题，这方面要给公司点个赞。      下面简单分享一下沟通的内容，因为准备不是很充分，所以可能有些问题问的还是不够深：     1.问：产业发展服务结算方式调整的原因和具体方法？        答：公司并没有对财务报表中的结算方式进行过改变，园区结算收入一直都是以政府确认作为收入结算的标准，现在所说的统计口径的变化只涉及到经营简报里的口径。这么调整的原因也是为了使得经营简报的数据与财务报表的数据保持一致，方便投资者实时了解公司经营情况。——“报告期内，公司销售额共计 584.34 亿元，较上年同期增长 74.95%（公司自本年 起将园区结算金额计算口径，由“当期收到政府支付的结算款”调整为“政府已确认 的结算收入金额”，同比增长率按照新口径对上年同期数进行调整后计算）”公司半年报中的这段话曾经引起我的误会，其实括号中的内容对应的是销售额统计的口径调整，而非财务报表，从这一点也可以理解为什么华夏幸福每年会有几十亿的应收账款，如果是以收到结算款作为收入确认依据的话，那么就不会存在应收账款湘沩山水 。      2.问：地产收入上半年确认少的原因，下半年是否会集中确认？         答：上半年确实比往年确认的收入要少，主要和结算节点有关，具体什么原因不清楚，但是下半年会确认的比较多。      3.问：公司15年新增签约投资额相比14年基本没有增长，主要原因是什么？今后的新增签约投资额能否保持快速增长？固安和霸州的oled项目（300亿）是否已经计入上半年的金额中？        答：15年新增签约额增速比较平稳，可能与公司的发展节奏有关。但是今年的新增签约额比较不错，特别是2季度表现很好。oled项目据我所知应该还没有计入上半年数据，应该会在下半年体现，今年整体签约投资额势头良好。     4.问：oled项目是公司“创新+资本”双轮驱动的首次实践，项目体量是否过大，经营是否存在一定的风险？今后此类投资项目是否会增加？该项目剩余200多亿资金如何筹措？与园区企业京东方是否存在竞争关系？       答：您说的非常对，看来对我们公司挺了解的（此时大家都比较放松，都笑着聊天了）。公司开始推动创新加资本双轮驱动的产业发展新模式，今后会作为重点来推广，oled这个项目公司跟了很久，各方面的论证工作都做了，国显光电在这个领域的技术优势是比较明显的，而且公司认为oled今后的市场发展空间很大，还远没有到达白热化的竞争状态，因此相关企业可以良性共存。该投资项目剩余的资金来源会进行综合多方面筹措，具体方案还没有确定，不能肯定是以借款还是股权投资的形式进行。     5.问：公司老板王文学收购了两家上市公司，是否会进行创投类项目的整合收购，是否会对华夏幸福的利益造成损失，因为公司对园区企业非常了解，由公司来做相关的资产收购整合是否更有利？公司是否有相关的部门机构来负责园区创投项目？       答：这个不会，园区内的创投项目公司一直有在做，而且以华夏幸福为主，投入的规模具体不太清楚，但应该有几个亿以上的规模。公司有相关的独立部门在负责这一块的运营，而且据我所知，创投类的项目是以我们公司为主。      6.问：公司今年的产业发展部分的利润依我的计算可能要比已公布的还要好，但依我的观察，往年数据中业绩基本集中在上半年，那么下半年是否还有惊喜？公司今后产业发展服务的利润占比是否还能继续提高？        答：应该会的。公司现在以产业发展为优先，而且这一块的潜力非常大，去年占比已经超过50%，今年上半年比例还要高，不过下半年房产收入结算后会降下来，但总体还是维持在高位。（我插了一句：虽然公司这块利润占比这么高，但是市场好像还是把公司定义为传统的地产商，是不是也挺无奈的？对方和我一起笑了，说确实挺无奈的，但是公司会努力转变公众对公司的印象）。公司今年上半年的产业发展服务的利润确实比较好，业绩增速你也看到了，下半年应该还有不错的业绩，并不一定都集中在上半年，但具体多少现在还无法透露。     7.问：公司大股东占比过高，而且机构对公司的热情似乎不高，也不够了解，是否应该多开展一些机构宣讲会，帮助公众和机构了解公司？       答：对对，你说的非常好，我们在这方面确实做的不够，今后会加大和机构的接触和沟通，这个建议我会向公司反映。     8.问：董事长持股比例如此高，而且作为公司核心竞争优势的产业发展招商团队的薪资水平已经比较高，很难再用更高的薪酬来留住人才，现在很多大型房企也想涉足产业地产领域，如果高薪挖人，公司是否会比较被动？公司是否会推出股权激励方案来留住人才？       答：目前我们的招商团队还是比较稳定的，关于股权激励方案我暂时没有听说，今后是否会推出不一定。       其实，我非常喜欢与上市公司直接进行接触和调研，因为得到的基本是一手资料，而且在交流中还能碰撞出思维的火花，会有意想不到的收获，作为个人投资者，除了阅读公开信息和资料，上市公司调研是我最为推荐的形式之一，门槛其实并没有大家想想的高，不过调研之前最好列个提纲，做好准备，别浪费人家的时间，因为上市公司的领导确实很忙，相互体谅。

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