一。年报概览：华夏幸福16年上半年实现营业收入176亿，同比增长4.34%，净利润37.8亿，同比增长30.54%，盈利增长能力在上市地产公司中名列前茅。同时，上半年实现销售额584亿，位列中国房地产行业第七，同比增长75%，在前十强中增速位列第2，已完成本年度销售目标870亿的67%，全年销售额突破千亿是大概率事件。作为公司核心竞争力体现的产业发展服务业务（毛利率高达93%）也取得了优异的成绩，实现收入76亿，同比增长69%，带动公司整体毛利率大幅上升12.4个百分点至50.3%，净利润率提升到22.5%，在房地产行业中名列前茅。华夏幸福从15年开始重点推进“产业优先”策略，将公司发展的重心放在了含金量最高的产业发展业务中来，使得其中毛利率最高的产业发展服务利润占比不断提高，也不断优化公司的盈利能力，作为a股市场ROE水平常年维持在40%以上的优秀公司，我们可以乐观的展望今后几年公司依旧可以维持在此高水平之上。公司上半年不断扩大产业新城版图，新签约4个产业新城，与6个城市签订合作备忘录，并完成首次在珠三角地区的布局及首个海外产业新城的开发（印尼），同时在新加坡设立了海外国际总部。我们还观察到，从15年开始提出“资本驱动”概念后，16年公司通过OLED项目正式试水该模式，并在半年报中提出“资本驱动+产业创新”模式，相信今后类似的直接通过资本推动创新产业落地的业务将会得到推广，但同时也面临相关业务自身风险压力，但考虑到公司产业发展服务收入的大幅度提升和国家对类似项目的低成本长期融资支持（上交所针对PPP等模式进行的债券及其他融资方式支持政策），总体来说对华夏幸福的产业新城发展将起到正面的推动作用。二。核心财报数据解读：1）公司已经保持多年净利润增速在30%以上的水平，而在每年的上半年一般净现金流量都为负数，但这个金额与公司上千亿销售规模的体量来说不算很大，而且公司处于高速发展期，不断新开发的产业新城前期都需要投入大量的资金，客观上也会造成经营性现金流量压力，如果按年度来看，13年和14年净现金流量流出较多，而15年又大量流入，不是很稳定，这一块需要持续观察。我们也要看到，公司账上的货币资金由于房产预收款的大幅增长也出现逐年增加的状态，16年上半年达到接近400亿的规模，考虑到剔除预收款后的真实负债率为40%多，公司的财务状况还是比较安全的。2）在负债水平较为良性的前提下，公司的融资成本也呈现出逐年下降的良好趋势，特别是今年起，随着公司信用等级的提高（AA+），并结合上市公司资源，大量发行低利率债券成为公司最优的融资手段，票面利率不断下行，从5%左右下降到3%多一点，同时发行规模不断增大，如今年将要发行的十年期长期债券规模达到150亿，可以大量替换之前高成本的融资方式，在这方面公司还有较大的提升空间，今年的融资成本预计会下降到6%左右，对于资本密集型的房地产公司来说是较大的利好。3）公司历年的半年报数据中，最大的悬念就在于地产收入的确认这一点，16年半年报大家对华夏幸福最大的疑惑或许就是它的收入增速。那么，我们来看一看问题到底出在哪里？由于每年的房产销售额都是可以查询到的，而且公司的销售额也是每年大幅度增长，但是我们仔细看它的半年报的营收增长却是不匹配的，尤其是园区住宅配套收入，已经多年维持在50亿上下浮动。再来看一个数据：累计销售额与累计收入之间的差异，城市地产销售额5年累计达到240亿，而收入累计为83亿，销售额/收入比为3倍；园区住宅配套销售5年累计为904亿，而收入仅仅是214亿，销售额/收入比居然达到了4.5倍！也就是说，公司已经销售的房子由于未及时交付，使得有多达几百亿的收入没有得到确认，由于我还未来得及调阅公司的年报数据，如果单单看半年报的数据是让人诧异的，如果在年报数据中得到了修正，那么意味着公司在16年下半年将有数百亿的收入将得到确认（已经有朋友计算出大约总额在500多亿的规模），那么公司的营收和利润增速将大致匹配并得到进一步的提高；又或者公司通过此种方式隐藏了巨大的收入和利润，形成了一个巨大的蓄水池。关于此部分，我会抽空再查一下公司近五年的年报数据验证一下，后续会补上数据分析。三。年报总结：华夏幸福这家以产业新城模式为核心的公司，在中国的房地产行业逐渐步入白银时代的背景之下，正通过不断加大对产业发展服务这块含金量最高的业务投入，将在众多房企之中脱颖而出。如果说万科代表的是住宅地产，万达代表的是商业地产，那么华夏幸福无疑将是产业地产的代表，而产业地产是中国新型城镇化和产业升级两大国策的最好的匹配发展路径，华夏幸福也没有安于现状偏安一隅，而是主动拓展，布局全国并拓展到海外，同时不断进行内部创新整合，在产业链集群化发展的基础上，加入资本和创新的力量，这样的格局和视野，个人认为在a股上市公司中也是很难有出其右者。但同时，面对这样一个积极、快速发展的公司，我们也要冷静观察，不光要听其言，更要观其行，通过日常经营和财务数据进行不断的跟踪和验证。我相信，在现价的估值水平下，我们在拥有较好安全边际的前提下，来和华夏幸福一起赌一赌中国的国运，这笔买卖还是非常值得的。

声明：如本站内容不慎侵犯了您的权益，请联系邮箱：wangshiyuan@epins.cn 我们将迅速删除。