待开发之黄金台

伏绍面

(发表于: 中洲控股股吧更新时间: 2023-06-24 17:45:19)

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待开发之黄金台

目前中洲手里储备面积205万平，各种类型土地都有，其中成都三岔湖项目、惠州仲恺科研楼项目、惠州迪亚项目都暂未开发、推测应该会作为土地储备在未来开发。目前来说，最重要的项目是深圳黄金台项目及深圳宝安26区项目，这两个项目非常赚钱。首先讲讲黄金台项目。讲黄金台前，先讲讲今年8月深圳土拍与之相邻的两块土地，一块是华润竞得的万象城项目，一块是中海竞得的项目。1、华润万象城项目：土地价格79.69亿外加代建北站绿芯项目成本29.11，华润这个地拿地成本108.8亿，该地块占地面积57044平方米，地上建筑面积45.838万，容积率8，平均楼面价2.37万/平方米。其中住宅面积占地面积2.5845万平方米，13.428万平方米，限高150米，容积率5.2，毛坯限价7.205万/平方米；商业面积13.419万平方米用于建万象城；办公面积17.929平方米，限高230米。该地块预计除了土地外投资60亿左右，总投资170亿。住宅按8.5万一平方米算，商办按全售完4万一平米算，外加销售1000个车位30万一个，总共预计回款住宅13.428*8.5+1000*30/10000+4*17.929=188.854。总体上来说基本上销售收入减去投资剩18亿，若住宅价格下跌和商办不能售完，这18亿不一定能够赚到，只有靠后期运营综合体赚钱。下图为华润项目区位：

2、中海项目：紧挨着的中海项目占地面积12009.77平方米，地上计容面积72050平方米，土地价格22.29亿，楼面价3.09万，容积率6，毛坯限价7.205万。除开地价外本项目预计投资金额9.3亿，合计投资额31.62亿，按8.5万住宅均价销售及500个车位均价30万合计可回款：62.75亿。收入-支出可达31亿。但是目前的行情可能不能够支持此价格。中海项目区位如下图：

3我们的黄金台项目来了。黄金台项目最早占地面积28万平，93年的时候拿地价格2.8亿，那时候规划还是别墅什么的商业性质，后来由于政府改规陆续收回了土地，现在只有9.01万方了，但是其中大部分改为了住宅性质，这个是中洲最大的利好。这9.01万方土地规划计容面积近44.95万平方米，其中住宅占地面积7.73万平方米，计容面积32.15万方，容积率4.16，住宅分为两个地块，一个地块占地面积4.04万平方米，计容面积16.80万平方米，一个地块占地面积3.69万平方米，计容面积15.35万平方米；商业占地面积1.28万平方米，计容面积12.8万平方米。和上面两个项目比，中洲项目住宅豪宅属性更高，因为容积率相比于中海6.0，万象城5.2，中洲不到4.2容积率更低。如果是同价位销售，我宁愿买中洲而不愿意买其他两个，再加上小区大一些，居住品质更高。中洲黄金台区位图如下：

对比三个项目三张区位图，实际上三个项目紧紧相邻。黄金台项目分为三期5个批次开发。一期已经取得用地规划许可证39982.02平方米，规划面积169390平方米，并且根据网友对中洲提问已经取得施工许可证并且已经开始基坑施工。施工许可证刊发截图如下：

4黄金台项目利润及税收测算：目前周边住宅小区龙光玖龙玺、万科金域华府、龙悦居、圣莫丽斯大概8万多，金亨利首府、金亨利瑜璟苑、龙光玖悦薹9万左右，周边公寓龙光玖钻、鸿荣源天俊6万左右。中海和华润清水限价7.205万。黄金台项目：占地9.01万平，住宅可售32万方，办公+公寓+底商12.8万方，可售车位至少3000个。依据以上信息可以做出如下测算：乐观模式：周边金茂府备案价10.8万，我们可设黄金台住宅32万方单价卖9万，公寓+商业（底商价格高）均价6万卖12万方，车位35万一个，卖2000个车位，测算情况如下：

如上面表所示：总收入367亿，光土地增值税就给国家贡献了159亿，增值税29.19亿，附加税3.5亿，所得税35亿，税收一共227亿，利润105亿，可以看出国家在土地出让环节没有赚到出让的钱，通过后期调节税金土地增值税也要给你收回来。获得这105亿利润时间大概4年，年均25亿。因为房地产现金前置了，利润后置。先收钱后结算利润。一般模式：设住宅32万方单价8万，公寓+商业12万方单价5万，车位买2000个30万一个：

均价便宜一万后，销售额减少45亿，但是利润并没有减少45*0.75=33.75亿，而仅仅减少12亿，至92.7亿，这是因为地价便宜投入低，土增税率高的原因。悲观情况：设住宅32万方6.5万一平，商业+公寓12万方4万一平，车位25万一个2000个：

悲观情况下利润是76亿，每年18.5亿。极度悲观情况：住宅32万方亏本大甩卖市场疯抢5万一方，商业+公寓3万一方，车位20万2000个：

季度悲观情况下利润为60亿。对比四种不同假设发现一个比较有意思的情况，价格越高毛利率越高净利润率越低，净利润率全被土增税率吃完了。黄金台项目开发分为3期5批次开发，一期已经开始建设，预计明年9月份一批次开始取证，24年3月份2批次取证，二期一批次24年9月份取证，二批次25年3月份取证，三期27年修好。我们以悲观情况来销售整个楼盘，以提高去化速度。预计25、26年每年可结转利润超过30亿。其他项目都不赚钱的情况下中洲控股可以连续两年30亿利润，对于50亿市值来说应该是非常有投资价值的，当然房地产公司利润后置大概两年，其实在预售时，如果销售火爆，那估计一定会在预售的时候就起飞。当然中洲控股还有个赚钱的地块宝安27区旧改项目预计可赚取20亿以上净利润。

5黄金台现金流铺排（以悲观状态来铺排）

我们发现，黄金台只要今年融资10亿作为启动资金，项目轻松就撬动起来了，其实要不了10亿，5亿都足够了，一般好的地方没拿到预售证前都不给总包付款，总包自己垫付，现在情况有所不同，总包不愿意垫钱，所以可以融资10亿。目前黄金台土地证、工程规划许可证、用地规划许可证、施工证4证齐全，想融资银行抢着融，第一个施工的4万平土地16万方建面，按照中海那块地7万方22.99亿，这个4万方土地16万方建筑面积的土地至少可以融资50亿，当然中洲不需要这么多，只需要10亿就可以撬动起来了。从有销售开始，当季度即可还掉融资，并且现金流一直保持非常好的状态，可以迅速回款几十亿。并且我把土地增值税清算时间提前了一到两年，如果再往后推一至两年，可以看到如下表效果：

如果土地增值税按照正常进度清算：可以看到项目现金流峰值可以累积到152亿，也就是说项目前期可以积累152亿可用资金。但是鉴于这是一个非常高利润的项目，可能公司和政府、税务局会提前达成协议提前清算。

结论：干！

@至尊牛王 @二十年韭菜根

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巢巧

大哥，别吹牛了

2022-10-27 11:23:08
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喻台

你字多信你了[想一下]

2022-10-27 11:28:15
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饶令

大侠就是与众了同！高高！

宁往：顶

2022-10-27 11:29:26
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晏什

机会都是给有准备的人的。祝发财！

路旃耳：中洲是下一个地产龙头

戈是配：基本可以这么说。

蔡烙晚：在震荡市中提前布局年报行情

2022-10-27 11:31:19
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张刚

这是范本啊，怎么可能把资料搜集的如此详细。关键是很多资料是不披露的。

束工吹：测算是我自己测算的。与公司无关。

廉堆：深圳的车位不准销售，这样需要重新核算

2022-10-27 11:31:30
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姬宕

你怎么也学起云里雾里打起广告来了。[滴汗]

邰宏浴：打啥广告？

2022-10-27 11:48:46
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周持贩

看了几张很专业的表格，我只有一个结论，地方和国家为何一定要救房地产：总收入367亿，光土地增值税就给国家贡献了159亿，增值税29.19亿，附加税3.5亿，所得税35亿，税收一共227亿[兴奋]，利润105亿！

平纠末：在震荡市中提前布局年报行情

2022-10-27 12:09:21
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温庭柑

更正一哈：季度（极度）悲观情况下利润为60亿。

巩屹：忘了改。

2022-10-27 12:10:48
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石含衣

很像几年前的中国武夷，通州地块。

周屹佛：嗯。

范旋带：五姨是垃圾通州项目利润给非洲烧掉了

2022-10-27 12:15:56
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那芽昱

大体推算以下，笋岗的项目占地5万平米，盈利大概在15--20亿，低利润主要还是因为自持面积大。宝安26区占地10万平米，比黄金台还大，取得的成本和笋岗差不多，到那时位置更好，面积大一倍。理论上收益大概在40亿。三岔湖800亩地，4亿的成本，每平米占地不足100元的成本，简直是掏心窝的便宜，这已经不论位置好坏了，何况已经同地铁的没有便宜的地方。盈利20亿是没有任何问题的。后面两个地，肯定要更改开发规划的，原先的容积率太低了。中洲手里这几张牌放到其他小地产公司每一个都是王牌。

2022-10-27 12:46:55
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任待庭

柯镇恶很专业，我关注了，我看了以下你的发帖，是本月底才开始在中洲发帖的，是否因为云里雾才关注的，如果是多头引进了一个强力外援啊。这么专业细分的计算，还是本吧中第一次遇见。以前我们计算利润都是估算，后来按照周边地价拍卖价推算等，虽说利润和你计算的大体一致，但是更专业的计算更有说服力，至今仍有顽固派不认可此股未来的高利润，这次的计算是最完美的回应了。继续打压吧，时间越久知道的人越多，大资金进来的概率越大，后市也更热闹

汲泳敏：差距正在大幅缩小

2022-10-27 12:56:15
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敖特屹

中国武夷那个地块开始结算了，业绩怎么很差

申沐乘：通州地块，分三期。一期学校占了四分之一，回迁占了四分之一，政府回购价大概2万一平，，还有商业占了四分之一正在建设，未结算。你说能挣多少钱？即便如此，也已经挣了大约10亿了，分三年结算的，大前年结算利润6亿左右，但是这几年海外项目一直亏，补上窟窿后就没剩下多少钱了。现在开发的二期，利润比较高，但是销售慢一点，明年部分结算。利润最高面积最大的是三期，比黄金台还晚。年初的大涨，我是从头到尾巴都赶上了，开始的时候减仓想短线，卖飞了，最高点开盘走人的。盈利高，但不大，很是后悔，现在大部分的武夷仓位转到中洲，吃过亏才知道，再大的行情，没有足够多的买入都是失败的

2022-10-27 13:05:44
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卫伉仟

机构来了

朱庸柑：你好漂亮。

2022-10-27 13:43:55
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金杜佛

楼主厉害，但是深圳有一个特殊情况，车位不允许买卖，所以楼主利润稍微算多了一点，但不影响大局

毕曲：不买卖车位那也无所谓。车位本来就不怎么赚钱。

窦仲刷：利润影响不大。

2022-10-27 14:06:28
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璩中故

宝安26区肯定不止20亿利润，就是开发遥遥无期，估计全商业，容积率5，总计50万平，可售30到40万平，单价6万，净利润率20%，40到50亿净利润。现在每拖一年估计要3到4亿成本，减少2亿利润。

浦挂：到时候自持物业可能有60万方，转型做低杠杆运营算了，做reits卖一部份也可以

文决：现在规划容积率2.9不知道啥时候能够变过来。

华梁虎：开发前容积率肯定要调到5以上，那个区域不可能允许低容积率，就像几年前我就预测黄金台肯定要4以上容积率。

融吴耘：有道理。调高就要交土地出让金。

昌纺思：旧改增容土地出让金是按照基准地价，等于没有

戈我占：基准地价怎么算的？预计会补多少？

2022-10-27 20:48:28
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姚外也

这种不闭嘴不会涨的，太恶心人了

2022-10-28 18:44:47
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经穴

还活在几年前恒大买买买的心态[赞]

2022-10-28 19:05:19
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相砍

这个帖子有价值，应转发广泛宣传。

霍亥售：可惜一个人只能转两个吧

毛畔：转了[大笑]

却械奈：典站的行大运发大财！

郝注：对，杀猪盘就得广泛宣传

2022-10-29 12:23:29
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蒲欲妃

正是在大海涨潮时，赶海的人几乎得不到大海的馈赠；但当大海退潮时，即使在岸边信步也能捡拾到美丽的贝壳，投资的果实属于有勇气逆行的人。

巢受我：还老子钱！

岑伟占：狗托

支只胃：有道理。

2022-10-30 10:08:23
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竺崧

两年后才收到钱，为什么不直接把那块地卖了？？直接收现金！

袁弓：直接卖地赚不了那么多钱。

2022-10-30 12:05:08
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