朋友们周末好，我是陈记说金。

今天有空和大家分享一次我自己的投资案例，关于一只重仓股的投资往事，以及我的思考过程和经验总结。

我是如何侥幸在一只暴跌90%的重仓股上全身而退的。

这是昨天文章挖的坑，今天回忆了一下往事，还是有很多值得跟大家分享的东西。

我曾经重仓持有过一只地产股“华夏幸福”大概2年多时间。

我的一些老朋友应该知道，我当时对这个公司可以说是非常熟悉。从股东背景、公司治理结构、生意模式，到产品模型、公司现金流、上下游客户等方方面面如数家珍。

在当年雄安新区横空出世的时候，我还写过热门文章：华夏幸福千亿市值指日可待，第一重仓股连续5个涨停，我感觉走上了人生巅峰。

我对当时公司的未来确实非常有信心，就差从南方飞去北京参观一下公司的固安新城产业园区了，当时光这个园区给华夏幸福一年带来的利润超数十亿。

回顾整个投资过程，16年底发掘股票并建仓，随着研究的深入不断加仓到重仓跨越18年-19年，19年末基本面恶化清仓。中间在2次股价冲击33块钱有过30-40%比例的减仓，最后清仓的时候是浮盈的。

印象中虽然跑赢了指数，但是作为重仓股来说，当时的收益我并不满意。但是后来发生的事情，让我非常庆幸当时做出了正确的判断，而且执行果断，理性避免了损失。

那事情后来是如何急转直下的？后来大家都知道了，2020年开始华夏幸福因为应收账款激增，叠加房地产调控，现金流断裂债务违约，股价2020年大跌38%，2021年继续暴跌72%，中国平安入股的300亿也被计提了个遍。可谓惨烈，多少股东的财富灰飞烟灭。

如今这个公司的市值只有90多亿，股价2块3毛钱，距离我卖出时候跌去了90%。

当时买入的逻辑：

定性：产业新城模式独特，结合房地产开发，轻重资产相结合，标杆产品天安门南50公里固安产业新城，计划复制园区到全国，三年百城计划雄心勃勃。

定量：盈利能力极强，体现在ROE非常高，16-19年连续4年在30%以上；成长性高，收入三年翻倍，收入从500亿增长到1000亿只用了不到4年时间；股息率高，3-4%持股后期5%。

当时卖出的原因：财务数据恶化，基本面发生转变

18年底年报体检，发现公司的现金流开始发生恶化，主要原因来自于政府的应收账款激增。前两年虽然应收账款也有，但是规模不大，跟公司的收款结算模式还算匹配，但是17-18两年的应收增长速度比收入还快，让人很慌。

换言之，公司快速增长的收入没有转化成真金白银的利润放进口袋，都是挂在各地方政府账上的白条。当时开始警惕，跟踪得更紧了，从各个渠道寻求解读，到19年应收账款一度接近整年的营业收入的6成以上。当时股价相对指数走弱，但是还没有崩，我感觉公司遇到的困难并不是阶段性的，于是开始分批减仓，仓位慢慢调整到组合中其他股票。

19年公司参加了深圳一个路演会，会后我拦住了公司的投关总监问了几个核心的问题。第二天回到广州，我就把剩下的仓位全部砍掉了。因为交流中没有看到改善的可能性，后来那位年轻的投关也跳槽去了另外一家上市公司。

经验总结：

后来我重新思考了一下，公司的生意模式有硬伤。政府作为最主要的上游客户，给华夏幸福的钱其实初期大部分来自公司自己的园区土地开发款，包括土建和园区建设，而长尾的园区内企业税收入虽然可持续，但是回收周期很长。

羊毛出在羊身上，当华夏幸福自己玩不转的时候，和政府的合同只是一张空头支票。全国扩张，铺开摊子，地产遇冷，产城荒凉，现金断裂。三年百城，其实是一个暴雷的导火索。，回头看其实是公司和股价的最高光时刻。

这种长周期的产城模式，不能长治久安，只适合在一定的时代背景和一定的区域下生存。激情的扩张计划撞上地产红利时代的结束，一列全速冲刺的列车哪怕踩尽刹车，也无法逃过出轨撞车的终局。

反思：

选股过于看重定量的指标（比如ROE高，股息高，收入增速快），而没有在更重要的公司定性层面上做深入的思考。

这是我投资早期容易犯的错误。也是为什么我后来在投资选股的过程中更看重公司的质地，更注重公司的生意模式优先于财务数据，也优先于估值。

给朋友们的建议：卖出股票的第一原因肯定是买入的逻辑不存在了，而且不要在股价上做多纠缠，提早调整组合的个股仓位。

如果华夏幸福围绕着廊坊固安一带进行深耕，只做好几个园区，收缩减少重资产的地产开发，那么今天可能好过很多，但是历史没有如果。

因基本面恶化卖出的股票，还有几只，后面有空我再聊聊做个合集。

......

我是陈记，每个交易日收盘后，我会把市场上的重要变化、好的投资机会，发在这里，做一些轻松好懂的财经知识科普和理财经验分享，副业机会分享。

我的投资理念是，通过均衡的资产配置，以好价格中长线持有好公司的股票，实现稳健的收益增长。

希望能陪伴所有读者朋友一起投资致富！

（来源：陈记说金的财富号 2023-06-17 21:03） [点击查看原文]

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