中国城镇化还有多大空间?    从各地政府纷纷开展人才争夺大战,到棚户区改造谨慎使用货币化安置,再到三四线城市房地产价量齐增,今年我国活跃于媒体和民众茶余饭后的众多热词都可以归结到一个焦点,那就是城镇化。    我国城镇化初期是1949年~1995年,中期是1996年~2032年,后期是2033年以后。当前2017年底我国城镇人口占总人口的比重是58.52%,已经进入生长理论曲线的中期。    然而这个城镇化数据只是一个总的数据,具体落实到城镇化过程中的经济和产业发展、人口流动、房地产发展等都是促进城镇化的重要过程,接下来我国城镇化的进程是否会开始放缓,其中的驱动力是什么?我们认为核心驱动是经济发展。    根据IMF的预计2018年我国的GDP是83.7万亿,2020年是94.7万亿,带入上式得到2018年预计我国2020年从事二三产业的人口是5.8亿,年5.9亿。    从分地区来看,我国各省城镇化率中较高的已经达到80%以上,进入城镇化后期的包括上海(87.9%)、北京(86.5%)和天津(82.9%),其中有13个省级行政单位(上海、北京、天津、广东、浙江、江苏、辽宁、附件、重庆、内蒙古、山东、黑龙江、湖北)的城镇化率均超过全国平均的58.52%。2016年人均地区生产总值过十万的只有北京(11.8W)、上海(11.6W)和天津(11.5W),第四、五、六名分别是江苏(9.7W)、浙江(8.5W)和福建(7.4W),广东以7.4W的人均生产总值位居第七位。    用人均GDP/城镇化率表示一个地区以经济驱动的城镇化率加速度,以城镇化率为横轴,人均GDP为纵轴得到的散点图中,趋势线上方的点都表示当地的人均GDP领先于平均城镇化率,有14个省级行政单位,包括西藏、江苏、天津、浙江、内蒙古、北京、山东、福建、上海、吉林、河南、新疆、贵州和云南。    2015、2016年我国二线、三线城市刚需面积大幅上升,一线城市明显下降,但是2017年以后一二三线新增的刚需住房面积都将明显走高,在-2020年二三线城市因为城镇化新增的住房需求仍然保持较大增幅,-2019年一线城市住房需求开始反弹,2022年后又趋于下降。    风险提示:监管超预期。

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