房企高周转之殇:恶果显现 减配、质量问题、虚假销售|房企
上半年以来,楼市调控逐渐成为常态。中原地产研究中心数据显示,今年1~6月份,全国各地房地产调控政策发布次数超过180次,累计73个城市进行了调控,出台了135条限购政策,176条限贷政策,5...
上半年以来,楼市调控逐渐成为常态。中原地产研究中心数据显示,今年1~6月份,全国各地房地产调控政策发布次数超过180次,累计73个城市进行了调控,出台了135条限购政策,176条限贷政策,51个城市及海南全省实行了限售。
政策严控常态化带来的资金压力似乎使得“高周转”模式成为当下房企的“救命稻草”。包括保利、绿城、龙湖、中海等多家房企纷纷祭出“高周转”大旗。日前,在浦东新区周浦镇西社区保利周浦地王地块,正值盛夏,《中国经营报》记者根据门口的电子牌粗略统计,现场至少有数百名工人进行施工。
不过,高周转所带来的“恶果”正在逐步显现。日前,有上海中鹰黑森林项目、大华斐勒公园项目多位业主向记者反映,高端豪宅项目存在减配、质量问题、虚假销售、霸王条款等销售乱象。
对此,上海中鹰物业管理有限公司田姓负责人向本报记者表示,在接到业主反映的问题之后,目前物业部门正在进行维修中。公司有售后服务部门,业主发现问题后可以联系售后服务部门进行维修。针对业主反映的移门问题公司有外国专业人员进行跟进维修。
被迫“高周转”?
中国指数研究院数据显示,2018年上半年,地方房地产政策调控强化与扩围并存。上半年约有11个城市出台限购政策、23个城市出台限售政策,海南从省级层面进行限购、限售。
具体到上海而言,中指院相关分析指出,除了传统的限购、售、贷等政策,上海 2018年上半年政策非常注重对市场监管的强化,重点对投资炒房、房地产“黑中介”、违法违规和虚假房地产广告等方面进行重点监管。
严控之下,房价波动趋缓。日前,仁恒东郊花园正式开盘。据相关媒体报道,已经是现房出售的仁恒东郊花园声称,后续项目已取得新的预售证,预计2018年7月20日开始加推新房源,备案均价不足6.5万元/平方米,与2016年相比,价格降了约3000元。
无独有偶,7月25日,记者电话咨询了日前开盘的大名城紫金九号,工作人员称,此次认筹截止到25日下午5点,认筹金额为146万元,预计开盘时间为8月10日,售价为6.2万元左右,与2016年相比,价格降了约6000元。
此外,在位于上海市杨浦区隆昌路611号的华发公馆,记者了解到,该项目目前已经取得预售许可证,均价约为9.4万元/平方米,而值得注意的是,该项目为毛坯交付标准。
一方面,利润变薄之后不乏开发商捂盘惜售等情况出现。在位于浦东新区玉盘北路288弄的仁恒东郊花园,销售告诉记者:目前已完成清盘,无房可售。7月25日,记者电话咨询了仁恒东郊的销售情况,销售经理称7月21日已经清盘,没有房源了,该楼盘项目也已经结束。
不过,记者随后在网上房地产查到,截至8月2日,上述项目尚有594套房源显示可售。
对此,本报记者先后多次试图联络仁恒地产相关对接人,截至发稿,尚未得到有关回应。
另一方面,限价常态下所带来的资金压力使得不少房企加快了“赶工”进度。日前,本报记者实地走访保利地产浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块看到,上述保利上海周浦地王项目售楼处已经被围挡围了起来,只留了一个约一米宽的门,供人进出。此外,记者还注意到,目前施工现场正有大量工人在进行紧张有序地施工。正值盛夏,在门口的电子牌上,记者粗略统计,现场至少有数百名工人进行施工。据了解,早在2016年5月,保利以54.5亿元竞得周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11纯住宅地块,彼时,5.45万元/平方米的楼板价成为该区块内的地王。
据公司相关财报,2017年公司经营活动产生的现金流量净额为亏损292.96亿元,比上年同期减少了186.03%。在此基础上,公司流动负债由年初的942.95亿元增加至1341.8亿元。
值得注意的是,据澎湃报道,5月17日,在保利地产股东大会上,董事长宋广菊表示,公司在项目周转方面也学习了碧桂园的一些做法,现已有专门的运营中心来提高效率。常规情况下项目争取一年内能够销售,有些项目特殊情况下五六个月也可以。
对于保利上海周浦地王的施工进度及公司财务状况相关问题,记者先后致电致函保利地产相关负责人,截至发稿,未收到回应。
在同策研究院首席分析师张宏伟看来,当前调控大势之下,势必会对企业的资金状况造成一定的压力,由此,不少企业选择减配,毛坯入市。
质量“堰塞湖”
房企高周转“大招”背后,项目产品的质量问题也渐渐开始显现。
近日,记者在调查采访位于上海市普陀区新村路1717弄的中鹰黑森林项目时了解到,由于隔音、物业等问题,小区业主正在进行维权。在业主提供的一份检测报告中,记者注意到,由于房屋的设计问题,导致房屋隔音效果不好,而在整改之前,甚至未能达到国家标准。
另据网上房地产数据,中鹰黑森林项目于2016年第一季度迎来一次网签的小高峰,前述业主们所反映的问题大多集中于这一时间段内销售的房源。“由于交房在即,为了赶工期,避免因违约交房而造成的罚款以至于最后的偷工减料,这其中以玻璃门的滑轨和防水层为主,部分防水是徒有其表,玻璃门滑轨的皮带也有多名业主反映质量存在缺陷。”张良告诉记者。
对此,上海中鹰物业管理有限公司田姓负责人向本报记者表示,在接到业主反映的问题之后,目前物业部门正在进行维修中。公司有售后服务部门,业主发现问题后可以联系售后服务部门进行维修。针对业主反映的移门问题公司有外国专业人员进行跟进维修。
除了中鹰黑森林项目,大华在沪项目大华斐勒公园日前也有不少业主进行维权,甚至有业主无奈地表示“斐勒公园,公园废了”等字样。
据业主提供的情况说明,在楼盘建设周期中,业主陆续发现大华斐勒公园楼盘存在虚假宣传,擅自减配问题。
业主方圆(化名)表示:“一期一标段于2018年初开始种植绿化,楼书宣传材料中写明近150种名贵树种全冠移植。不过,从目前的情况来看,楼盘实际种植的植物大部分都非全冠移植并且以低档植物居多,密度稀疏。”
另据业主介绍,2018年5月初,业主方发现售楼处的沙盘被开发商擅自改动,取消了原本一直存在的水景模型展示。
记者注意到,在上述业主提供的预售合同中明确表明,甲方不得擅自更改与乙方约定的小区平面布局,确需变更的需征得乙方书面同意。甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局,乙方有权要求甲方恢复,如不能恢复的,甲方应向乙方支付总价款的 0%违约金。
日前,本报记者实地走访了大华斐勒公园项目。在售楼处,记者关于楼盘的绿化问题进行咨询,而销售的回答则是:“我不清楚这里哪棵树是好的,也不知道用的什么标准”。本报记者试图通过多种途径联系大华集团,截至发稿,尚未得到相关回应。
中原地产上海分析师卢文曦告诉记者,一个项目的完成要符合客观自然规律,“如果一个15天的项目被要求7天就完成,那么肯定是有质量问题的,关键就在于怎样去提升工艺水准和管理能力。但目前来看,这两项提升到一定程度后,是有一定的瓶颈的,没有办法再去突破,开发商为了达到目的,就会采取一些非常规手段,这样势必会造成质量上的问题。”
(实习生 付魁 对本文亦有贡献)
责任编辑:陈悠然 SF104
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