绿城加入高周转大军 压缩高端物业欲提速
绿城加入高周转大军 压缩高端物业欲提速
2018年,房地产政策仍以强调控为主,且部分城市围绕打击炒房调控仍在升级。绿城中国项目多位于调控重点城市,此时祭出高周转大旗或许也是不得不为之
《投资者报》记者 周月明
近几天,绿城房地产建设管理集团董事长、总经理李军的一段言论引发了广大投资者热烈讨论。在博鳌房地产论坛采访时,李军称,他一直劝身边的同事这两年不要买房,因为近两年的房屋质量是最差的,维权潮会在这几年出现。谁也不要笑话谁,接下来估计谁都逃不掉。他还表示,由于利润结算有滞后性,未来两年,房企的财务报表会很难看。
李军的言论再加上上个月绿城的一则加速资金回笼内部通知,再次将这家浙系房企龙头推上了舆论焦点。
那么,一向走高品质路线的绿城近年来经营状况如何?周转计划如何安排?拿地布局又有哪些调整?高周转情况下施工速度是否有变化?如何找到速度与质量之间的平衡?就上述问题,《投资者报》记者近日致电致函公司品牌部,有倪姓工作人员称“已看到采访提纲”,但截至发稿记者并未收到回复。
加入高周转大军
目前房地产行业集中趋势明显,融资压力提升,如何迅速扩大规模以免被“吃掉”,以及快速回笼资金减轻资金链压力,都是各家房企努力追求的目标。
一份从绿城内部流传出来的备忘录称,绿城将要求员工加快销售,加速资金回笼,坚决执行“早销、多销、快销”的策略,加大应收款项催收力度。该份备忘录显示,绿城接下来还将“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证;对于不受限价政策影响的项目,要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售,严格控制付款。
从这份文件可以看出,一向以品质著称的绿城也加入了高周转大军,以应对这些行业压力。
对于绿城的周转速度,其执行董事、执行总裁李青岸曾称,不同产品周转速度将做出不同安排:“为了适应市场,绿城内部产品结构调整为‘262’模式,即20%做高端物业,拿地到开盘一年;60%追求性价比较高的产品,用来提高周转率,这类产品分布在三四线城市和少数二线城市,保持‘5912’的节奏,即5个月开工,9个月开盘,12个月现金流回转,在这一轮调控下,绿城对于这部分产品工期也会稍作压紧,个别项目4个月开工,8个月开盘。并且另外20%是保障房和安置房,主要按照政府节奏推出。”
从这一回应来看,市场竞争高压下,绿城实行的策略是减少高端物业的占比,同时加快速度。
对于产品结构的调整,李青岸表示,“原来高端物业比重高一些,大概40%,此前在三四线城市也有布局,但与市场需求不匹配,这一轮调整之后,高端产品比例有所降低,将性价比高的中端产品比例提高,以便推动销售率、回款率和收益率指标。”
绿城将高端产品比例降低,业界认为,主要是由于限价政策令高溢价产品利润空间缩小。由此绿城也更多部署中端产品。
从这位有中交集团背景执行总裁的发声来看,自2015年5月中交正式入主绿城之后,中交就力求提高绿城的周转速度。在2015年10月,绿城与投资者的沟通会议上,中交建集团执行董事、财务总监傅俊元就曾表示,“绿城固有的问题是库存压力大、开发成本高、持有物业多、管理能力弱。这是绿城坚持高端品质的特性,但也是其发展的障碍。”
此外,绿城总裁曹舟南曾公开表示,早在3年前,绿城中国的执行董事李青岸来到绿城开始,绿城就开始调整财务管控,为企业提速做准备,“以财务利润为核心,加速周转,实现有质量的增长”。而在拿地布局方面,绿城也重点布局一二线城市的核心区、海外和小镇,要求新拓展项目力争做到不沉淀资产、零库存。从这些方面都可以看出,中交入主之后的绿城发展策略的转变。
事实上,在2015年5月中交正式入主绿城后,近三年来绿城的人事架构也大换血。中交集团的份量越来越重。目前绿城的7名董事会成员名单中,有4位均有着中交集团背景。与此同时,上市公司绿城中国和子公司绿城房地产的管控职能被合并,这使得上市公司加强了集权。
从销售情况来看,高周转策略已见成效,2017年,绿城总合同销售金额1463亿元,创历史新高,在克而瑞的销售排名中,绿城以1457.1亿元居第十一位,净利润达到26.7亿元。而对于2019年的合同销售额,李青岸接受采访时曾称,可以做到2000亿元。
周转速度较低
但是,虽然绿城的自身销售额较快增长,但多项财务指标值得注意。
从行业角度来看,绿城的周转速度还是相对较慢。根据亿翰智库统计显示,2017年,绿城中国的存货周转率为0.31,而2017年榜单TOP100企业中,平均存货周转率为0.35,其中,TOP1~TOP20企业2017年平均存货周转率为0.61,比绿城高出0.3。同时,从总资产周转率来看,绿城中国的总资产周转率0.208,而2017年榜单TOP100企业平均总资产周转率为0.25,其中,TOP20企业中2017年平均总资产周转率为0.41,高出绿城0.2。目前,房地产行业融资难、融资贵已成趋势。从2017年1月开始,房企的公司债都处于停滞状态。2018下半年是公司债的兑付期,房地产企业很可能出现很多债务违约。
查阅绿城的负债率情况,剔除掉预收账款之后,绿城的负债率是逐年下降的,2016年为54.2%,2017年为52.2%,2017年净资产负债率达到46.4%,同比下降11.7%,从负债率方面来看,绿城表现较为平稳。
而在融资成本方面,据资料显示,绿城2017年年底平均融资成本为5.4%,2018年上半年与2017年基本持平。
此外,据2017年年报显示,绿城的银行存款及现金有359.8亿元。目前有8500亿元的货值储备。李青岸认为,目前的净资产负债率是可控的,符合行业水平。且绿城方面曾称:“目前公司日均账面资金不低于500亿元,现金充裕、安全,远超公司未来一年内到期有息负债。”
从这些数据来看,绿城的资金链状况相对稳健。■
责任编辑:张国帅
声明:如本站内容不慎侵犯了您的权益,请联系邮箱:wangshiyuan@epins.cn 我们将迅速删除。
热词推荐
MORE+- 1如果你打算将炒股进行到底,那么这篇文章建议看三遍!或许不能帮助你一跃成为高手,但(维远股份600955)
- 2早评:众多利空来袭!A股迎来关键时刻周五,美股和富时中国A50以及恒生科技指数期(维远股份600955)
- 3后续持续调整为主(bk0475)(04-27)
- 4这几天在调整的时候,就可以买点。一般而言,股价创新高后,回调整理一段时间(中国海油600938)
- 53月份三桶油年报全部披露完毕,仅有中国石油年报业绩实现正增长。我们来瞧一下三桶油(中国海油600938)
- 6老头原来不是在中石化唱多的么?活活把中石化从7块唱回了5块。这次又来中海(中国海油600938)
- 7股吧都不热闹,不少人离场了吧,都在等回调,可惜马上又要新高了 (中国海油600938)
- 8咱们就守着海油,不去外面当接盘侠 (贵州茅台600519)
- 9国际原油价格高位运行助推中国海油迈向新台阶。(中国海油600938)
- 10自30.88涨停日以来,净增仓0股,成本由16.228元下降0.595元至15.(中国海油600938)
- 11国际原油暴跌,逢低买入中国海油机不可失。(中国海油600938)
- 12药明今天做了倒差价多了0.21[哭][哭][哭] (中国海油600938)
- 13中国海油的大跌为踏空的投资者提供了买入机会。(中国海油600938)
- 144/23上午以28.25元买入中国海油(A股)300股,现总持仓数0.30万股,(中国海油600938)
- 15国际原油大幅反弹,中国海油逢低买入机会难得。(中国海油600938)
- 16这挣钱的速度海油自己开个银行不过分吧(中国海油600938)
- 17一季报已公布,现对海油的个人目标价进行调整。个人持仓中非卖品由0.24万股(由2(中国海油600938)
- 18参股公司在赞比亚拥有1640万吨铜钴渣堆矿资源(合纵科技300477)
- 19省长一行先后参观了厚普股份企业展厅和数字化智能制造车间,听取了公司氢能业务发展介(厚普股份300471)
- 20华字辈中的低价股~多高看一眼(华联股份000882)
- 21长园集团无趣(长园集团600525)
- 22中天科技今天又迎来了难得的日线回调,有人敢买吗?相信很多人不敢买,都怕转跌,都怕(中天科技600522)
- 23首先祝女性朋友“三八节”快乐!写帖前先来回顾一下说客昨帖之预判:还是那句话:现阶(中天科技600522)
- 24炒股只能追随风口,不能太理性,追本溯源人都离不开水和粮食,但,这些股并不(中天科技600522)
- 25中天今天很明显就是借大盘下跌洗盘,尽管大盘收红了,中天也依旧在深水下,主力就是不(中天科技600522)
- 26中天科技在未收盘站上5日线或未阳包阴前暂且只能当下跌趋势对待,维持昨帖之认知,建(中天科技600522)
- 27周一策略:1、2~4个点以下低开,开局就进,等待盘中急拉红4个点左右离场。2、低(中发科技600520)
- 28上周五满仓文一科技,不是没有道理。(中发科技600520)
- 29中发科技它来了(中发科技600520)
- 304月26日收评:A股三大指数今日集体大涨,上涨股票接近4000只,成交量直接爆发(商络电子300975)
- 上海贝岭股吧
- 浙大网新股吧
- 华东科技股吧
- 隧道股份股吧
- 深赛格股吧
- 光大银行股吧
- 中国银行股吧
- 永鼎股份股吧
- 苏州高新股吧
- 新安股份股吧
- 精达股份股吧
- 中国医药股吧
- 东风科技股吧
- 金健米业股吧
- 西部资源股吧
- 招商银行股吧
- 中联重科股吧
- 中国宝安股吧
- 中集集团股吧
- 德赛电池股吧
- 复星医药股吧
- 宇通客车股吧
- 中国建筑股吧
- 葛洲坝股吧
- 大唐电信股吧
- 华丽家族股吧
- 罗牛山股吧
- 中色股份股吧
- 京东方A股吧
- 新疆天业股吧
- 天坛生物股吧
- 抚顺特钢股吧
- 锦龙股份股吧
- 云天化股吧
- 振华科技股吧
- 国中水务股吧
- 华发股份股吧
- 飞乐音响股吧
- 青岛双星股吧
- 中国核电股吧
- 中国中铁股吧
- 西部矿业股吧
- 时代新材股吧
- 科达股份股吧
- 士兰微股吧
- 浦发银行股吧
- 中金黄金股吧
- 哈投股份股吧
- 航天晨光股吧
- 同仁堂股吧
- 维维股份股吧
- 福耀玻璃股吧
- 新五丰股吧
- 中航资本股吧
- 中金岭南股吧
- 丰原药业股吧
- 四环生物股吧
- 哈药股份股吧
- 万向钱潮股吧
- 中国高科股吧