保利地产:业绩稳步增长,融资优势显著
事项: 公司公布2018年半年报,实现营收595.1亿元,同比增长9.3%,归母净利润65.1亿元,同比增长15.1%。对应EPS0.55元/股,与此前业绩快报基本一致。 ...
事项: 公司公布2018年半年报,实现营收595.1亿元,同比增长9.3%,归母净利润65.1亿元,同比增长15.1%。对应EPS0.55元/股,与此前业绩快报基本一致。 平安观点: 毛利率持续回升,预收款充足:上半年公司实现营业收入595.1亿,同比增长9.3%;实现归母净利润65.1亿,同比增长15.1%。净利润增速高于营收增速主要因:1)受益于结算项目结构与区域变化,毛利率同比提升4.6个百分点至35.4%;2)处置长期股权投资及出表项目结算,带动投资收益同比增长66.7%至9.4亿元。随着2016年以来房价上涨时期项目步入结算周期,预计短期毛利率有望延续高位。期内实现竣工面积760.7万平,同比增长11%,完成全年计划的40%。由于销售金额远超结算收入,期末预收款同比增长38.8%至2910.8亿,叠加22.3%的全年竣工计划,2018年业绩高增长可期。 销售延续高增长,新开工积极进取:上半年公司实现销售额2153.1亿元,同比增长46.9%,市占率较2017年末提升0.9个百分点至3.2%;销售面积1453.9万平,同比增长37.9%。销售均价14809元/平米,较2017年全年增长7.4%。其中6月销售额601.9亿元,首次实现单月销售突破600亿。从区域分布和产品结构来看,一二线城市销售额占比近78%,144平米以下中小户型销售占比达90%。期内新开工面积2358.6万平,同比增长85%,已完成年初计划的71.5%,延续2017年以来积极进取的势头,规模扩张意图明显,为未来销售再上台阶奠定基础。 拿地适度放缓,聚焦一二线:期内公司新拓展项目69个,新增建面1510万平米,总地价1072亿,同比分别下降10.8%和上升71.5%,为同期销售面积(金额)的104%和50%,较2017年分别下降98个和39个百分点。平均楼面地价7099元/平米,较2017全年增长16.0%,为同期销售均价的47.9%,较2017年提升3.6个百分点。新拓展项目主要聚焦一二线,一二线拓展面积及金额占比分别为68%、50%。除传统招拍挂外,通过并购等方式新增建面45个,占总拓展项目数的64%,较2017年全年上升16个百分点。期末待开发土地储备面积8950万平,可保障未来2-3年的开发需求,其中一二线城市土地储备占比约61%。 融资优势明显,财务状况稳健:上半年资金面偏紧环境下,公司融资成本逆势下行,前7月三次中票发行平均利率仅4.69%,较2017年11月发行利率下降0.71个百分点。整体新增有息负债融资成本仅5.09%,全部存量债务综合融资成本4.86%,显著优于行业平均水平。累计回笼资金1698亿,回款率同比下降3.5个百分点至78.9%,仍处于行业较高水平。受开工及拿地支出大幅增长影响,期内经营性现金流净流出98.3亿。期末净负债率较2017年末上升6.8个百分至93.3%,一年到期有息负债仅占整体有息负债的13%,仅为在手现金的33.9%,债务结构合理。 投资建议:维持预计2018-2020年EPS分别为1.71元、2.18元、2.73元,当前股价对应PE分别为6.7倍、5.3倍、4.2倍。公司激励制度不断完善、资源整合持续推进、提速发展意图明显,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)房地产行业去杠杆信号不断加强,银行信贷、信托、资管通道、债券融资等融资方式均受到不同程度的限制,行业将面临一定的流动性风险;2)目前按揭利率连续19个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售和业绩表现;3)2017年以来多地实现限价,而低价攀升,中长期毛利率面临下行风险。
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