事件:保利发布半年报,营收595.1亿,同比升9.3%,归母净利润65.1亿,基本EPS 0.55元,同比升15.1%。    毛利率由23.5%升至27.7%:公司上半年营收增速9.3%,而业绩增速15.1%,主要受益毛利率的提升,相比去年同期,毛利率上升超过4个百分点。从成本管控来看,上半年三费率上升2个百分点至8.1%,但若按销售额口径为2.2%,基本与去年同期持平。受资产周转率放慢拖累ROE降低0.3pct 至5.88%。上半年末预收款项2910.8亿,相比去年末升29.2%,大约是2017年营收的两倍,业绩锁定性创新高。    有息负债以银行借款为主,融资成本小升4bp:上半年末公司有息负债2545.1亿,相比上年末升24.4%,其中短期有息负债330.7亿,占全部有息负债比重13%,相比去年同期比重略有攀升,但货币/短期有息负债覆盖率达到2.95倍。有息负债中银行借款比重超85%,公司债及海外债分别占6%及3%。有息负债平均融资成本4.86%,相比2017年小升4bp,低于2014及2015年水平。上半年末净负债率93.3%,相比去年末上升近7pct,略低于2012及2013年的水平。    上半年销额升47%,拿地三四线比重提升:上半年公司销额及销面分别为2153亿元及1454万平米,两者分别升46.9%及37.9%,领先全国及行业TOP1014.8%及28.6%的水平,根据CRIC 排行榜销售额排名第4位,完成全年目标的54%。此外2016-2017年公司复合增速41.7%,同样维持高位。拿地方面,公司新增建面1510万平米,同比降10.8%,去年同期完成与中航工业房地产业务的整合工作。从投资力度来看,相比2017年的89%大幅回落至50%,但依然是近年较高的水平。从布局来看,自2016年开始三四线拿地比重不断提升,2018年上半年占比已到一半。    投资建议:我们预计公司2018-20年每股收益1.62、1.98、2.41元,对应PE 7.1、5.8、4.8倍,2018年动态PE 仅7倍,维持“推荐”评级。    风险提示:行业调控超出预期。

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