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　　来源：市值风云　

　　作者 | 木盒

　　流程编辑 | 刘博钰

　　2018年8月7日风云君曾撰文《“铁帽子王”永不退市：得珠海中富（维权）财务总监者，得天下》讲述了珠海中富（000659.SZ）保壳使用的各种手段，接下来这篇文章主要分析珠海中富的土地价值。

　　珠海中富1996年在深圳交易所上市，是A股首家上市的饮料包装企业。曾经营业收入有30多亿，可口可乐、百事可乐、怡宝、中粮、达能都是其大客户，是目前中国生产设备最齐全、技术最先进、规模最大的 PET瓶专业生产企业。

　　为何今天沦落到穷得只剩下土地了？原因不言而喻，就是经营不善加控股股东掏空。历史上珠海中富曾两次易主，先后经历创始股东套现离场、欧洲私募CVC层层盘剥。

　　2014年3月深圳捷安德接过原有控股股东亚洲瓶业11.39%股权后成为控股股东，2018年8月9日深圳捷安德被法院裁定破产。 

　　风云君统计了2012年-2017年无形资产和土地使用权的账面价值，发现土地使用权是其主要的无形资产，占了超过90%的比例。

　　2012年8月珠海中富审议通过5.9亿收购B.P.I持有的珠海中富46家控股子公司以及2家间接控股的孙公司的少数股东权益，B.P.I持股比例基本都在25%左右，收购完后珠海中富基本持股100%。

　　这次收购相应牵涉出48家公司的资产评估报告，里面详细披露了各家子公司的资产信息，其中包括土地使用权的无形资产。

　　风云君主要以这48家公司分析珠海中富的土地价值，经过房价多年猛涨后一二线城市房价涨了将近一倍，珠海中富这些工业用地的土地价值也随之水涨船高。

　　首先风云君统计了各子公司的土地使用权，里面有房产证号、位置、面积等信息。

　　风云君根据珠海中富厂房位置找到附近的小区，根据工厂用地价格大约为住宅用地价格的1/5，再根据面积测算出土地价值，合计约为20.35亿。

　　值得一提的是，如果2012年-2018年珠海中富某个厂房土地被收储或出卖的话，风云君并没有将这影响因素剔除出去。

　　2014年5月14日《投资者关系活动记录表》公告中，珠海中富披露了土地价值的相关信息：“公司全部持有近100万平方米的土地，前些年按工业用地估值为11个亿，其中7个亿的土地已抵押给银行，其他的可以进行处置”。这11亿估值还是根据2012年 6月的价格测算出来的。

　　万得数据显示，2012年至今全国土地供应价格也将近涨了一倍，珠海中富工业用地以2012年11亿估值目前也将近20多亿。

　　珠海中富的工业用地主要集中在省会城市，地理位置都是很好的，如果工业用地联合政府开发改成商业或住宅用途，将会更值钱。毕竟，土地是珠海中富最值钱的资产了。

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责任编辑：张恒

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