事件:公司发布2018年半年报,实现营业收入18.53亿元,同比增长30.30%;归母净利润为1.85亿元,较上年同比增长64.43%。2018年上半年公司业绩变动的原因:(1)美居服务及社区配套业务的经营能力大幅提升,社区增值服务收入3.15亿元,同比增长96.26%(2)公司全方位延伸社区增值服务,收入结构持续优化,盈利能力持续增强。(公司半年报)    22年扎根物业服务行业,2018年上半年获多项荣誉:公司成立于1996年,专注于为住宅物业、办公物业、商业综合体、旅游综合体、园区物业和高校物业的开发商、业主提供基础物业管理服务、顾问咨询及协销配合服务,以及社区健康管理、居家适老改造服务、社区智慧平台建设与运维等社区增值服务,其中物业管理服务收入和物业增值服务收入为公司主要营收来源。公司在业内具有较高品牌知名度,根据中国指数研究院2018年上半年发布的《2018中国物业服务百强企业研究报告》,公司综合实力排名全国第五,此外,公司荣获“2018中国物业服务百强企业服务规模TOP10”、“2018中国物业服务百强满意度领先企业”、“2018中国物业服务年度社会责任感企业”等荣誉。    经营费用控制情况良好,毛利率净利率均同比提升,盈利质量高:伴随着社区增值服务占比的提高和收入结构的优化,公司的费用控制能力有所提高。2018年上半年公司实现销售毛利率21.87%(+1.57pct),净利率10%(+2.08pct),销售期间费用率7.73%(-0.57pct)。此外,公司盈利质量较高,2018年上半年实现经营性现金流净额1.78亿元,同比增长49.85%。(公司半年报)    拓展股权合作、收购并购等外拓方式,管理规模快速增长:公司依托项目全委、股权合作、收购并购等多种方式获取市场份额。2018年6月,公司完成首单并购类拓展与天创物业达成战略合作打造全国化的校园物业管理平台;同期公司开启“政府+企业”共建共治的新模式,与天凝镇政府达成战略合作,成为行业内首个涉足乡镇公共治理、践行国家乡村振兴战略的物业服务企业。2018年上半年公司新增外拓签约面积达2632万平方米,同比增长149.24%,占同期公司整体签约面积的58.19%,外拓项目中非住宅外拓面积占比近50%。截至报告期末,公司累计外拓签约面积达6579万平方米,外拓签约面积占比达29.98%(+6.98pct);上半年公司累计签约面积4523万平方米,截至报告期末在管面积13008万平方米(+39.95%),合同面积21946万平方米(+66.18%),合同面积首次突破2亿平方米。(公司半年报)    开发芯智慧社区云平台提高人效,吸纳优质人才保障人才需求:公司自主开发了芯智慧社区云平台,专注于社区移动化、互联互通业务,充分发挥平台软件研发及智能硬件集成开发优势,面向物业服务企业、房地产开发企业提供一体化智慧社区解决方案,从而提高人员效率。此外,为匹配公司扩张性战略,公司通过校园春季招聘等方式吸纳优质人才,2018年上半年校招生招录288人,本科及以上占比62%。同时,上半年公司启动“头狼计划”,通过保利系统内人才引进、内部推荐、猎头、专场招聘会的方式快速完成岗位交付,储备优秀人才。(公司半年报)    投资建议:根据中指院2017年评选数据,保利物业属于物业行业TOP5公司,近几年营收复合增长率一直较快,盈利能力可持续增长,2018年上半年维持高增长,我们建议关注    风险提示:业务增长不及预期,并购整合风险。

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