房地产行业作为资金密集型,融资环节不可缺少且至关重要,大致可以分为内部融资(61.67%)和外部融资(38.33%)。本专题主要分析房企融资渠道、各项的要求与限制、各个融资渠道变动对报表影响等。注:文章中内、外部融资比例、自有资金占房企到位资金比例等各项渠道占比情况均为根据wind、统计局、中国人民银行官网等数据平台数据支持汇总计算并测算的结果。    内部融资(内修造血之力):1)房企内部融资包括自有资金(14.19%)、定金及预收款(32.95%)、个人按揭款(14.53%);融资成本低,是主要的资金来源,但不能满足行业和企业的全部资金需求;2)国企相对于民企更具备资金优势,以在手资金来看,国企中位数为26.45亿元,而民企中位数为19.21亿元,整体中位数23.84亿元,国企显著由于民企;可见在行业由土地、销售、融资等不断提升集中度的过程,国企依靠其优势更具资金优势;3)主流房企更具备资金管理能力,以(个人按揭款+定金及预收款)/销售额计算行业平均回款水平大概在56%左右,但主流房企的回款率基本在80%-90%之间,可见主流房企对整个项目建设、销售周期的资金管控能力更具竞争力;4)房企内部融资占比近62%,考虑当前行业政策仍然趋严,但宏观政策却有些微松动,两者的背离或能有所对冲;加之始于15年的限制政策也逐步迎来其到期日,或能释放部分强需,进而带动定金及预收款或个人按揭款的提升,因而内部融资或仍将是房企资金来源的半壁江山。    外部融资(占比有升有降):1)房企外部融资包括银行贷款(12.60%)、债权融资(2.85%)、海外债(2.75%)、股权融资(0.23%)、非标融资(15%)、资产证券化(0.53%)及其他(4.37%)多种形式,为房企筹集项目建设开发或其他经营过程中的补充资金。2)银行贷款:截止18年6月,银行贷款到位资金9987.75亿元,占房企到位资金比重12.60%,由于当前银行贷款予地产公司途径所受限制较多,预计18年其规模难有较大增长,但其占房企到位资金比重或可保持在11.5%-12.5%的区间内;3)股权融资:截止18年6月,股权融资规模180.01亿元,占房企到位资金比重约0.23%,从目前环境判断,未来股权融资规模占房企到位资金比重难有较大幅度的提升,大概率为低位(0.2%)徘徊;4)债权融资:截止18年6月,发债规模2257.78亿元,占房企到位资金比重2.85%;从发债利率的变动上看,8月平均利率有下行的势头;5)海外债:截止18年6月,房企海外债规模2181亿元,占房企到位资金比重2.75%,虽然海外债的利率也有走弱的趋势,但考虑人民币汇率贬值带来的压力,房企在境内外的选择上,可能更倾向于境内;6)资产证券化:资产支持证券化借助政策东风,开始迅速发展壮大,但考虑其目前占据房企到位资金比重仅0.53%,比例不大。对于房企而言,或是部分渠道受限后的替代方式,即使18年有成倍的增长,对于大比重渠道的替代效果或是杯水车薪;7)非标途径:由于数据受限,对于非标的测算也只是一个大概情况。以房企到位资金来源测算,17年新增非标规模占到位资金比重约15%左右。非标对房企融资的影响此前源于资管新规,但资管新规对于非标给予3年过渡期,每年平均影响不超过7%-8%,前面提到的资产证券化的发展,或能将非标每年影响降低至3%-4%。    投资建议:1)从内部融资与外部融资占房企到位资金的比重看,房企的资金来源更依赖于内部融资,外部融资渠道主要为提供资金的补充、资金的滚动,配合项目周期的建设等。外部融资中,虽然部分渠道限制仍严格,但债权融资中,无论是海外债的平均发债利率,还是境内平均发债利率的变动,较18年初都有所松动,对于行业而言,这种边际改善对于行业而言或是好消息。2)选取部分房地产企业,按照在手资金、应收账款周转天数、回款率、平均融资成本等指标对其进行打分。综合来看,A股万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团表现较佳;H股中国海外发展、华润置地、碧桂园、融创中国表现较佳。    风险提示:政策因素、宏观经济波动、房地产行业波动。

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