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　　尽管万科集团宣称要从地产商转型为城市配套服务商，但是九成五的房地产收入占比意味着这并不容易。而刚晋升为核心业务的长租公寓，亦可能被裹挟进租赁市场舆论风波，前景难料

《投资时报》记者  苏慧

　　素来被奉为房地产行业标杆的万科A（000002.SZ），基本面情况再也不是铁板一块。对从“银行家”转型而来的新任总裁祝九胜而言，这不得不说是一次挑战。

　　8月21日上午，万科循例召开2018年中期业绩发布会。不过发布会的重点似乎与公司业绩有所游离，因董事长郁亮的缺席，后者反而迅即引发广泛关注与讨论。

　　不难理解，刚刚坐上董事长位置一年即缺席业绩会，郁亮的“神龙见首不见尾”确实不同寻常。对此，祝九胜以其“猜测”给出了并不确切的回答，他称郁亮缺席可能是希望给其他高管更多锻炼。祝进一步表示，万科是事业合伙人机制，每个人都可以代表自己的团队。

　　对于事业合伙人机制，万科在此次半年报中并未做过多披露，仅表示将继续探索、打造“与事业合伙人相适应的组织架构和职级薪资体系”。但在发布会中，万科首席财务官、分管人事工作的事业合伙人孙嘉透了一点口风：2017年年底万科正式推出了“事业合伙人纲领”，而关于内部的“五位一体”变革还处在摸索、迭代、完善过程中。

　　业绩，仍是绕不开的藩篱。

　　《投资时报》记者注意到，2018年上半年，万科的基本业绩情况保持稳健，不过，仍有一些难以忽视的苗头映射出这家标杆企业似已进入发展瓶颈：其一，最近三年万科中报营收利润同比增长率上升显著，但归属母公司股东的净利润有下降趋势；其二，2018年上半年经营活动现金净流量为净流出状态，现金净增加额亦为负；其三，继去年中报资产负债率达“历史最高”后，该指标在上半年再攀高峰；其四，净负债率亦较去年同期大幅增长。

　　此外从业务条线看，一直强调转型做城市配套服务商的该公司，今年上半年来自房地产业务的结算收入比例仍高达95.0%。在如今的市场环境下，物业服务、与生活服务相关的其它业务，短时期内仍难当大任。其新晋确立为核心的长租公寓业务，也很有可能被裹挟进日渐发酵的租赁市场舆论风波中。

　　少数股东损益增长

　　不出意料，万科过去半年的销售额、营业收入、净利润均实现同比增长。其中，销售金额达3046.6亿元，营业收入达到1059.7亿元，同比增长51.8%；营业利润为196.29亿元，同比增长43.67%；净利润实现135.23亿元，同比增长34.5%。房地产业务结算毛利率较2017 年同期提高2.5个百分点至27.3%。

　　不过令人在意的是，今年上半年万科实现归属于上市公司股东的净利润为91.2亿元，同比增长24.9%，但不及营收增速的一半，亦较净利润增长率低十个点。而且，这一增速也较去年同期的36.47%大为减少。

　　为何会出现这种情况？

　　《投资时报》记者查阅该公司近几年的半年报数据发现，少数股东损益在其中起到关键作用，而且这一趋势早已有所显现。

　　万科自2014年开始尝试事业合伙人制度，其中一个重要组成部分是项目跟投制度。跟投投资人成为项目公司的少数股东，少数股东的构成还包括项目合作方等。万科2017年半年报显示，截至2017年6月30日，公司合并范围内开放跟投项目229个，通过转让股权形成少数股东权益合计103亿元。

　　不过在2018年半年报中，关于跟投项目的相关阐述已不见踪影，对于少数股东损益增长的解释为“合作项目结算规模增加”。

　　2018年上半年，万科少数股东损益为43.99亿元，同比增长59.94%，大幅高于净利润增速，甚至高于今年上半年营收增长率。而去年上半年，该公司少数股东损益同比增长仍不低，达到57.77%。

　　此外，万科少数股东损益在净利润中的占比也在逐渐提升。《投资时报》记者计算发现，2016年上半年，该比例为24.57%，至2017年同期已逐步提高至27.36%。至2018年上半年，这一占比已达到32.53%。这或表明，上半年有超过1/3的净利润被少数股东分走。

　　从万科的资产负债表可以看到，少数股东权益在股东权益中的占比也呈上升趋势，2017年末，该指标为28.92%，至今年6月末则已提升至34.45%。

　　需要注意的是，2018年万科会计政策有所变更，从而影响了少数股东损益及少数股东权益额度，中报显示，前者采用变更后会计政策约减少1.12亿元，后者约增加4.94亿元。

　　资产负债率持续攀升

　　2018年上半年，万科的现金流量及负债情况同样出现一些微妙变化。

　　现金流量方面，经营活动现金净流量呈流出态势，为-42.55亿元，去年同期该指标为218.5亿元。投资活动现金净流量在连续多年净流出基础上，于今年上半年达到-486.45亿元，程度进一步加深。

　　不过凭借筹资活动入账，在现金净增加额为-144.10亿元情况下，万科期末现金余额达1499.16亿元，货币资金为1595.5亿元。其融资方式主要来源于银行借款。

　　此外，2018年上半年万科资产及负债均攀上万亿元高位。但长期以来，负债的同比增速均高于资产增速。截至6月30日，万科资产总计1.35万亿元，较去年同期上涨44.75%，负债合计达到1.14万亿元，同比增48.33%。

　　万科资产负债率亦于今年上半年再次攀上高峰，达到84.7%。此前的2014年至2017年，该指标分别为78.93%、78.06%、80.60%、82.66%，持续走高。净负债率也由去年同期的19.61%大幅攀升至今年的32.7%。

　　离不开的房地产业务

　　近年来，万科不断强调欲转型城市配套生活服务商，目前其业务涵盖房地产开发、物业、租赁住宅、物流仓储、商业开发与运营等多细分行业。此外，在度假、教育、养老等领域亦有涉足。

　　不过，半年报数据显示，从业务条线上看，房地产业务实现营业收入1006.36亿元，同比增长52.48%。物业服务同期营收仅为41.58亿元，同比增29.81%。除上述两大业务外的其他业务则实现11.81亿元营收，同比增长8.92%。可见，来自房地产业务的结算收入比例仍高达95.0%。

　　此外，房地产业务营业利润率达27.29%，同比增2.54个百分点；而物业服务和其他业务营业利润率分别为16.01%和72.88%，同比减少2.10和4个百分点。不难看出，房地产仍是支撑万科发展的中坚力量。

　　对此，孙嘉表示，在房地产黄金时代，赚钱相对比较容易。现在进军服务型业务，赚钱会更慢更难一些。

　　长租公寓或许是万科进军服务型业务的又一抓手。此前万科的核心业务局限在房地产开发和物业服务上，长租公寓刚刚被确立为万科的核心业务。其宏大目标是成为全球领先的租赁住宅企业。

　　不过，碧桂园、恒大、万达、龙湖、招商蛇口、旭辉等规模房企均已涉足这个风口领域，市场竞争渐趋热烈，加之我爱我家前副总裁胡景晖接连爆出租房领域“黑料”，长租公寓市场前景并不明晰。

　　未来一段时间内，前述两个核心业务料仍将在万科业务版图中占据重要位置。

责任编辑：陈靖

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