财报风云 | 渝派房企的逆风飞扬：金科股份2018年中报解读 

　　作者 | 商立木

　　流程编辑 | 白鹤芋 

　　2018年是房地产行业十分关键的一年，中央继续坚持“房住不炒”的基调，而且在中短期都不会发生太大的改变，各地方政府的限购政策陆续加码。

　　在这样的背景下，今年房地产企业的压力明显比去年大，一方面是源于企业规模上涨带来的销售压力大，另一方面则是金融环境的限制给企业带来的资金压力。

　　在地产行业的白银时代，随着行业集中度不断攀升，为了抢占生存空间，许多房企纷纷提出千亿目标，然而，只是少数房企凭借精细化运作和卓越的管理，在千军万马中杀出重围，从优秀迈向卓越，而金科股份（000656.SZ），就是其中之一。

　　风云君曾在2018年4月20日文章《财报风云 | 山城来客：金科股份2017年财报解读》对2017年财报进行了分析解读。

　　而金科显然未曾“辜负”我们在那篇分析文章里对其业绩的溢美之词：2018年的中报，依然可圈可点。

　　一、战略升级，未战先胜

　　“夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。” 战略是否正确决定着一个企业的生死存亡，尤其是在房地产行业，极其考验管理层智慧，譬如对宏观经济的把握、国家政策的解读、市场需求的分析等。

　　2016年，金科股份将公司战略从“地产商”向“美好生活服务商”升级，提出“三圈一带”（长三角、珠三角、京津冀、长江经济带）新战略，聚焦发展一二线城市。

　　这个战略制定十分关键，因为人口不断流入的一二线城市才有发展市场。2018年棚改政策货币化的收缩，导致三四五线城市和县城房地产去库存和涨价的热潮戛然而止，这些地区房地产萧条或将提前来临。

　　目前金科股份已基本完成8大城市群的战略布局：

　　以重庆为核心的成渝城市群、以郑州为核心的中原城市群、以武汉为核心的长江中游城市群、以上海为核心的长三角城市群、以广深为核心的珠三角城市群、以北京为核心的京津冀城市群、山东半岛城市群、北部湾城市群。

　　二、逆风翻盘，业绩惊艳

　　近几年来，金科股份的销售规模和业绩持续保持高增长态势，特别是今年，在整个行业增长趋势大幅放缓的背景下，金科股份逆风翻盘，取得了堪称惊艳的成绩。

　　2018年上半年，金科实现销售金额约597亿元，同比增长约116%；其中地产板块实现签约销售金额约581亿元，同比增长约118%；签约销售面积约697万平方米，同比增长约84%。

　　上半年实现营业收入155.46亿元，同比增长49.26%，净利润7.93亿元，同比增长60.17%。

　　同时，毛利率为22.54%，较上年也有所提高。

　　1销售情况

　　2018年上半年，金科股份实现销售金额597亿元，逼近去年全年630亿的销售成绩，已达成今年千亿销售目标的60%。

　　根据克而瑞发布的《2018上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示：金科股份销售面积排名第9位，稳居全国TOP10，权益销售金额排名较去年同期上升了16位，快速升至第16位。

　　2主营业务情况

　　从主营业务来看，金科三大业务板块都保持了高增长，18年上半年，其支柱业务地产板块实现营收145.94亿，同比大增55.12%，毛利率提升了6.72个百分点；物业管理板块实现营收6.54亿，毛利率提高了5.81个百分点；新能源板块实现营收9048.68万，毛利率提升了10.82个百分点。

　　3现金流情况

　　最近五年，金科的销售回款持续攀升，2018年上半年实现销售回款410.12亿元，同比大增82%，超过销售合同金额的增长速度，说明其增长质量较高。

　　从经营性现金流来看，18年上半年实现经营现金流净额35.34亿，也是金科最近五年以来首次在上半年实现正向经营现金流。

　　4重要会计科目分析

　　整个房地产行业收入确认的会计流程为“存货—预收—营收”：

（1）拍卖拿地，进入存货科目

（2）楼花预售，对应预收账款

（3）开发交房，确认为营业收入

　　因此，这三个科目是房地产公司最重要的会计科目，其中存货和预收是收入的先行指标，未来的收入增长要看目前预收和存货价值。

　　金科股份2015年的预收账款开始快速增长，随后2016年收入也加入增长态势。2018年中报的预收账款金额为634亿，同比2017年中期金额366亿增长73.22%。目前已售未结金额为634亿，这为金科股份未来业绩快速增长打下良好的基础。

　　与预收账款相对应的是其存货的快速增加：

　　截至18年6月30日，金科的存货共计1183.36亿元，同比增长33%。

　　今年上半年，金科股份继续坚定“三圈一带”全国战略布局，新获项目56个，新增计容建筑面积1012万平方米，新增投资中一二线城市占比66%。

　　目前金科股份可售面积3600万平方米，按照2017年销售面积843万平方米计算，可支撑未来3-4年的开发计划。由于拿地成本是作为当时买地的历史成本计入存货科目，随着2015年之后的房价上涨，金科股份的存货也面临价值重估，预估存货价值超3000亿元，未来业绩可期。

　　5偿债能力优异，融资能力多元创新

　　金科股份2018年上半年销售回款410亿，经营活动现金流净额35.34亿，目前手握现金303亿达，创历史新高，比2017年底增加了100多亿。

　　根据中报数据来测算，金科股份18年6月底的账面现金与短期有息负债的比值为1.33倍，资产较为充裕，短期偿债能力较强。

　　另外，截至18年6月30日，金科流动资产有1714亿，金额远高于流动负债1039亿，流动比率为1.65，处于比较安全的区域。

　　公司中期的受限资产480亿，占总资产的比例为25.86%，其中货币现金受限3.56亿，占货币现金总额仅1.17%。资产受限规模小，流动性较好，具有较好的再融资空间。

　　作为资金密集型企业，金科不断提高其融资能力并积极创新使用各种金融工具，已具备较强的经验和能力。

　　自借壳上市以来，金科充分使用各种资本市场融资工具，率先使用物业收入和应收房款资产支持证券化，创新使用物业资产支持票据，累计完成2次非公开发行股票、3次公开发行公司债、9次非公开发行公司债和2次中期票据等融资。

　　另外，金科股份与工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、民生银行等各大银行保持了长期较好的合作关系，公司共获各大金融机构授信额度1596亿，其中其中已用授信额度为454亿，授信余额仍有1142亿元。

　　上半年金科股份还完成了41.8亿元公司债券的发行。其主体信用评级在报告期内也再获提高，中诚信等主流评估机构将其由AA+提高为AAA，评级展望维持稳定。

　　三、管控能力卓越，产品竞争力增强

　　金科起家于重庆，作为渝派房企的代表，在立足重庆、走向全国的过程中，重庆区域较低的房价和激烈的竞争环境练就了金科卓越的设计能力、扎实的成本控制能力、强大的开发管控能力及出色的营销能力。

　　金科一直秉承“做好每个细节，创造美好家园”的开发理念，构建了低成本、高周转的运营管理模式，成效显著。

　　在产品方面，金科秉承“以人为本”的产品设计理念，持续进行产品创新升级。

　　从第一代产品为业主提供一座好房子、一个居住空间，以洋房产品为代表领先产品创新力，拥有“原创中国洋房”、“空中院馆”、“X+1夹层住宅”、“别墅级洋房”四项专利及六项实用新型专利和一项外观设计专利，在重庆素有“洋房之父”的美誉。再到第二代产品努力为业主提供好的建筑、好的户型、好的景观绿化和好的生活配套。

　　目前，金科的第三代产品拥有“五大产品主张”，用产品充分演绎成长更好、健康更好、便利更好、居家更好、邻里更好，升级打造极具影响力的琼华、博翠和集美系列产品，并通过“地产+服务”为用户提供优质居住体验，同时创新商业模式，引入商业、产业、文旅等主题产品线，打造“X+住宅”开发模式。

　　卓越的管控能力加上优秀的产品创新能力，增强了金科产品的竞争力，使得金科在复杂的地产市场始终能够行驶在快车道上。

　　四、坚守职责，精准扶贫

　　20年来，金科集团始终坚持“社会价值大于企业价值”的价值观，第一时间把手伸给最困难的人。特别是国家实施精准扶贫战略以来，金科集团积极响应。

　　截至目前，金科集团已累计公益投入近8亿元，向国家级贫困县投资超过200亿元，近三年向国家纳税总额超过150亿元，帮助困难家庭超过7万户，大量贫困子女受益于金科的助力成才计划顺利完成学业。

　　8月21日，金科集团宣布将在今年再追投1.2亿用于精准扶贫事业，通过产业扶贫、就业扶贫、教育扶贫、公益慈善扶贫、医疗扶贫等方式，多管齐下深层次开展扶贫工作，为打赢精准扶贫攻坚战贡献民企力量。

　　五、结束语

　　2018年，是金科股份成立20周年，也是金科股份取得跨越式发展的关键一年。在“三圈一带”挺近“八大城市群”战略指导下，金科股份完成了全国范围的布局，销售面积成功稳居全国前十，挤入地产第一梯队行列。

　　2017年在《发展战略规划纲要（2017-2020）》提出的经营目标：在 2017 年至 2020 年期间，公司计划各年度力争实现签约销售金额分别约500 亿元、800 亿元、1100 亿元、1500亿元。

　　2018年金科股份取得了傲人的成绩，上半年已经实现签约销售金额就有597亿元，已达成今年千亿销售目标的60%，达成2017年800亿销售目标的75%。

　　除此之外，营业收入、预收账款、存货各项财务指标都有所好转，偿债能力得到提高，主体信用评级还被调高至AAA，未来业绩增长可期。

　　值得欣慰的是，金科股份依然不忘社会责任，积极投入公益，精准扶贫，贡献社会。

　　希望公司再创辉煌，用更好的业绩反馈员工，回报投资者，回馈社会！

　　END

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责任编辑：史考

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