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　　“落袋为安”与“现金为王”

　　金科中报销售额597亿 货币资金增至303亿

　　佚名

　　潮水退去，方知谁在裸泳。在“去杠杆”及房地产行业深度调控当下，落袋为安与现金为王，自不必多言，这既考验着房企对内管控能力，也体现着其对外部环境的风险前瞻。

　　日前，金科地产集团股份有限公司（以下简称“金科”，000656.SZ）发布2018年半年报显示，公司总营收为155.46亿元，同比增长49.26，归属上市公司扣非净利润5.99亿元，同比增长48.51%。

　　而笔者同时也注意到，金科中报签约销售金额597亿元，同比增长116%，创历史新高，其中主营地产板块实现销售金额581亿元，同比增长118%。在手货币资金余额也大增至303亿元，比去年同期170.52亿元增长77.96%。经营活动现金流净额为35.34亿元，同比增长146.79%。

　　行业融资收紧

　　“现在是我们求着品牌房企与我们合作。”中部某二线城市的本土大型房地产企业高层日前感慨地说，而究其原因，一是当前消费端普遍心态是宁可多花点钱也愿意通过品牌房企来规避日后麻烦，二是银行等融资渠道和规模正在步步收紧，资金压力巨大，中小房企相比品牌房企更深感去杠杆的切肤之痛。

　　显然，这并非一家之感。

　　恒大研究院副院长兼首席房地产研究员夏磊此前刊文称,自2016年“930”后政策持续收紧，融资规模增速放缓。2017年，主要渠道融资19.5万亿元，同增6.3%，增速回落25个百分点；新增余额8.4万亿元，同减0.3%，增速回落52个百分点。

　　一方面是融资趋紧，而另一方面房企接下来还将面临偿债高峰期。

　　夏磊指出，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元，规模最大的是房地产开发贷，而在接下来的未来4年则是兑付高峰。2018 下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元，2022年及以后总计仅0.9万亿元。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期；公司债2015~2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

　　由此，多数房企已经将高周转、对内高管控等奉为避险头号利器。

　　笔者注意到，国内某龙头房企近期也已叫停了三四线城市的“全覆盖”战略，一切工作围绕现金转，合作项目中不做不能“操盘”的项目。数个区域的合作项目已经或者正在退出。

　　此外，绿城也于近期传出要求员工全面加速资金回笼，表示对于不受现价政策影响的项目，要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售严格控制付款，坚决执行“早销、多销、快销”策略。

　　上述中部大型房企内部人士也表示，房地产本身就是资金密集型企业，能融到资金就能拓展更多项目，获得更多利润。融资能力是大小房企在当下的重要区别因素，显然品牌房企的优势是明显的。

　　不过，笔者也注意到，不同于融资形式趋紧的另一组数字却截然不同。

　　国家统计局数据显示，2018年1~6月，全国房地产开发投资55,531亿元，同比名义增长9.7%，其中住宅投资38990亿元，同比增长13.6%，继续保持增长态势。全国商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%，销售额66945亿元，同比增长13.2%;其中住宅销售面积增长3.2%，销售额增长14.8%。

　　也就是说，在“落袋为安”与“现金为王”的现实语境下，谁的“血流充沛”，谁的“弹药充足”就将更加安全“渡劫”，甚至实现快速超车。

　　企业“现金”为王

　　笔者注意到，与上述国家统计局数据走势相吻合的是，包括金科在内的品牌房企却在此轮深度调控中业绩逆势上扬，且财务稳健。

　　据金科中报显示，截至报告期末，公司总营收155.46亿元，同比增长49.26%，实现营业利润10.73亿元，同比增长104%，净利润7.9亿元，同比增长60%，经营现金流净额35.34亿元，同比增长146.79%。

　　报告期内，金科及其所投资的公司实现销售金额为597亿元，同比增长约116%，其中，地产板块实现签约销售金额581亿元，同比增长118%。签约销售面积697万平方米，同比增长84%。

　　此外，公司在建项目126个，上半年新开工面积约1050万平方米，同比增长约248%，竣工面积约256万平方米，同比增长约127%，期末在建面积约2540万平方米，同比增长约94%。

　　业绩上扬，事实上与土储充足和资金充沛密不可分。

　　笔者注意到，在土储方面，截至报告期末，金科可售面积约3600 万平方米，预估货值超3000亿元。土地投资约270亿元，新获项目56个，新增投资中一二线城市占比66%，新增计容建筑面积约1012万平方米。

　　而值得一提的是，金科当前手持货币资金增加至303亿元，占总资产的16.34%，比年初大增63%，可有效覆盖短期有息负债1.3倍。存货占总资产比重也从去年的66.54%下降至63.73%，下降幅度为-2.81%，为1183.36亿元。

　　此外，金科股份与工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、民生银行等各大银行长期保持长期较好的合作关系，也为其带来良好的授信。截至报告期末，各大金融机构授信余额1142亿元；上半年金科股份还完成了41.8亿元公司债券的发行。其主体信用评级在报告期内也再获提高，中诚信等主流评估机构将其由AA+提高为AAA，评级展望维持稳定。

　　不过，即便业绩逆势上扬如金科，对于风险的管控在当前也显得尤为重要，金科方面表示，仍将通过全面预算管控，在提升工程质量的同时，严控各项成本。加大销售回款和多元化融资力度，强化资金的合理配置，合理控制资产负债率水平。全面提高项目经营能力和管理水平，积极引进高素质人才，降低业务经营风险。

　　而在公司战略与布局方面，金科也始终紧跟国家战略和城市群发展脉络，其在2017年上半年制定的《发展战略规划纲要（2017-2020）》，明确将大力发展以重庆为核心的成渝城市群、以郑州为核心的中原城市群和以武汉为核心的长江中游城市群；重点发展以上海为核心的长三角城市群、以广深为核心的珠三角城市群和以北京为核心的京津冀城市群。此外，还积极发展山东半岛城市群、北部湾城市群等。中报显示，金科主要以城市群内的中心城市为主，区域副中心城市和节点型城市为辅的实施策略，在战略规划指引下，目前已基本完成8大城市群的战略布局。

　　“房企一味盲目追求规模并非好事，甚至突进下沉到三四五线城市可能风险更高，而当下该公司将战略聚焦在国家‘三圈一带’的热点区域，既可以避险也能保持高速增长。”业内人士置评说。

　　而据克而瑞发布的2018上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜显示，金科股份权益销售金额排名较去年同期上升了16位，快速升至第16位；销售面积排名第9位，稳居全国TOP10。

责任编辑：张国帅

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