7月底政治局会议关于‘坚决遏制房价上涨、解决房地产问题’的表述,让市场期待个人房产税有望今年破局。此后根据8月初的媒体报道,中国房地产税法草案已经初步形成,目前正在细化和完善中。虽然今年人大的政府工作报告中并未列入完成房产税立法这一项,但我们预计房产税草案有望年内提交初审,细节的披露将有助于引导和稳定大众对于房价的中长期预期,而在房地产持续调控的累积效应下,我们认为这一轮始于2015年的上行周期接近尾声。    个人房产税在中国。中国1986年以来就对企业持有房产征收房产税,但对个人持有的住宅正式开始房产税征收试点始于2011年,彼时高层选择了上海和重庆作为两大试点城市,对二套房以及存量别墅开始征税,但税率偏低、给予豁免面积较高、且在原始购买价格上征税。此后关于房产税立法或者房产税试点扩大,至今仍无实质进展。今年两会期间,人大发言人表示房地产税立法正在起草,将争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。但在此后的总理工作报告中,并未将完成房产税立法工作列入今年的工作任务中。    房产税细节猜想。但随着今年上半年以来多数地区房价依旧居高不下,市场关于房产税的预期逐日剧增。我们认为作为政府手里所剩不多的调控牌,房产税的推进会比较谨慎,难点在于税率的把控(美国各州的税率在0.28-2.35%不等)。税率定的偏低反而可能重新助推看涨预期,税率偏高则可能导致二手房抛压沉重从而进一步影响一手房的量价。但我们仍然认为房产税在年内会有实质性突破,草案有望提交初审,重点关注税基、税率、豁免面积以及开征时间表。我们认为,对所有存量房按市场评估值征税在技术上已经没有障碍,人均免征面积料在40-60平米之间,而1%左右的税率较为中性。    可抵两成土地收入。中国2017年底人口总数达13.9亿人,其中城镇人口8.13亿人(城镇化率58.5%),而城镇居民人均居住面积约36平米。但实际不到6亿的城镇户籍人口,以及80%左右的城镇户籍人口住房拥有率,显示不动产持有的不均衡。依此数据我们计算全国拥有房产的城镇户籍人口人均住房拥有面积为65平米(上海为72平米)。目前上海试点的房产税给予人均60平米的免征面积,而我们预计房产税草案的免征面积可能在40平米,接近城镇居民人均居住面积。若以40平米豁免面积为基数,意味着全国范围来看,真正的城镇户籍人口住房拥有者人均仍有25平米住房需要缴纳房产税,对应房产市值大概在90万亿,以年均1%的税率计算,年缴房产税总额约9000亿,相当于2016和2017全国卖地收入的24%和17%。    高房价城市税负偏重。全国平均数据来看,以三口之家为例,人均有25平米纳税面积,按照目前全国住宅均价7700元和1%的税率计算,一年需为超过免征面积的部分缴纳约5775元房产税,相当于家庭全年可支配收入的8%,若人均豁免面积60平米则仅占收入1.6%,而美国各州房产税税负占到家庭年收入的比例在1.2-10.3%不等,均值为3.4%。如果假设上海也从目前的试点版本转而适用我们预测的草案方案,参照目前的房屋市价,三口之家一年需为超过免征面积部分缴纳房产税2.4万,相当于家庭年收入的20%(若人均豁免面积60平米则占收入比例下降到8%),负担明显过重。因此,我们认为房产税草案因城施策是大概率事件,但高房价城市的税负仍会略高,而这将促使拥有多余面积的家庭选择售出房产以减少税负。    税制改革的大框架。虽然市场倾向于将房产税作为当前房地产市场调控的举措之一,但我们更愿意将其视作中国房地产长效机制的重要部分,并且我们认为这与正在进行中的个税改革相辅相成。中国个人所得税法修正案草案已提请二审,除包括上调个税起征点外,还将增加子女教育支出、大病医疗支出以及住房贷款利息和住房租金等专项附加的扣除。同时,我们还认为房产税的推出未来可能还会配合交易税费的减少,这在土地供应有限的一二线核心城市将有助于缓解新房市场供不应求的矛盾,通过房产税的引入和交易税费的减少来促进二手房市场供需。    中国房地产新格局。在宏观政策因贸易战而进一步转向货币和信用双宽松的大环境下,即便房产税可能出现实质性进展,我们不认为目前所有的房地产调控政策会急于退出。因此,虽然长期而言,中国仍有税制改革、放松计划生育、放开户籍限制等带动房地产市场需求的因素,中短期而言,我们认为本轮始于16年末的房地产调控累积效应面临集中释放,因购买力和预期都在转弱。中国2016和2017年新房销售面积连续刷新高至13.8亿平米(+22% YoY)和14.5亿平米(+5.3%YoY),今年上半年完成销售6.7亿平米(+3.2% YoY),我们预计下半年销售面积可能转负。而土地市场面临量价齐跌,二手房价高位回落,都会逐步反映到新建商品住宅价格上。我们因此维持行业低配评级,目前行业负债率高企、利润率承压,基本面下行风险尚待逐步释放。

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