上市公司18年中报已全部公布完毕。我们统计了全国141家上市房地产开发企业(按申万房地产分类)业绩情况:    中报结算净利增幅超四成。18年上半年上市房企实现营业总收入7515.89亿,较17年同期上升24.95%,增幅较17年中期大幅上升19.47个百分点;共实现营业利润1459.65亿,归属母公司股东净利892.18亿,同比分别升43.45%和上升40.62%(17年同期增幅分别为16.88%和21.64%)。行业营业收入、营业利润及归属净利润增速均实现大幅上升,绝对值更是再创同期新高,行业景气度高企。而从当前房企整体销售及可结算资源看,全年行业整体结算业绩将继续具有较高保障度。    毛利率及净利率持续提升盈利能力改善。上半年上市房企整体销售毛利率及净利率分别为31%和13.41%,相比17年底则分别上升1.5个百分点和1.1个百分点。总的来看,房地产行业近两年由于房价涨幅明显,整体结算收益率出现持续的回升态势,达近两年高位,令人满意。预计全年整体结算毛利率及净利率仍将维持较高水平,盈利能力改善持续。    负债率达历史高位可结算资源充裕。行业整体负债占归属母公司股东权益达5.28倍,而17年末为4.85倍;其中带息负债占归属母公司股东权益为2.7倍,也较17年底2.1的水平有所提升;净负债则为归属股东权益的1.93倍,也明显高于17年底的1.35倍的水平。整体看,行业近年融资渠道扩大,叠加行业景气度提升,开发商融资增加,杠杆率上升,导致行业整体负债率水平也持续的上升。而销售产品提供劳务收到现金占营业收入为160.84%,较17年末大幅上升31.6个百分点,也较17年中期上升1.4个百分点。由于持续的销售回升,并且开发商结算增幅低于销售增幅,留存可结算资源丰富。全年来看行业整体业绩保障度高。    总结与投资建议。上市房企18年上半年整体结算业绩增幅超四成,业绩大幅增长令人满意。同时行业整体毛利率持续探底回升,盈利能力改善。行业前7月整体销售额增幅也达14.4%,行业维持高景气度。而从当前龙头房企销售情况观察,销售增速大部分高于行业整体增速,行业集中度进一步加速提升趋势不改。    7月底政府财政政策及货币政策有所转向,预计四季度行业整体资金面情况持续改善,但另一方面调控持续从严预期也较高。从过去多伦调控周期来看,行业整体风险仍可控,预计全年销售也将保持在高位徘徊。开发商当前可结算资源较多,18年整体业绩高增长值得期待。而地产板块18年以来整体走势偏弱,跑输大盘,累计跌幅也较大。当前行业整体估值水平跌至历史底部,极具投资价值。建议重点关注基本面理想、估值较低的地产龙头,具备国企改革概念的个股,以及租赁性相关企业,包括万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、金地集团、世联行等。    风险提示。政策调控及经济下滑超预期

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