1.包干制限制了中央财政收入的增长,推动了分税制改革。在财政包干体制(1980-1993年)下,地方的财政收支范围和管理权限得到了扩大,地方财政收入有了明显的增长,但中央财政收入的占比却不断下降。全国财政收入长期处于低弹性范围,落后于GDP的增速。    2.分税制改革导致中央与地方政府财政关系重新变革。分税制改革实际是一次中央推动的财政集权改革。一方面,让地方和中央的财政收入都实现了大幅度增长,都享受到了改革红利,全国财政收入/GDP从11%提升到了21%;另一方面将大量地方政府的收入集中于中央,1994年中央财政收入重新超过地方财政收入。而地方政府对营业税的依赖程度加大,占比基本维持在28%左右。    3.所得税和分税制改革使得地方政府对土地财政的依赖度提升,而这段时间正是中国城市化率快速提升的阶段。在分税制改革后相当于地方上解给了中央政府一部分主要收入,因此地方政府在营业税之外,找到了一种围绕土地出让的滚动循环的金融模式。地方政府成立融资平台,实现公司化的土地金融运作,而土地作为了一种最高信用的抵押品。从1998年到2016年土地出让收入的复合增速达到了29%。    4.营改增加剧地方政府对土地财政的依赖,地方政府对土地价格尤为重视;但随着房地产调控深化,以及建立更好的财税体系,根据国外的经验来看,财产税可能将成为解决方法之一,但不是用来打压资产价格的手段。地方财政收入在2011年再次超过了中央,中央从2012年开始实现营改增,将营业税全部变为共享税,以至于改革后地方政府失去了一个重要的税收来源,因此更加依赖非税收入,主要是土地出让收入。2012年到2017年,土地出让金复合增速达到13%,而楼面价复合增速更是高达22%。随着中央调控房地产市场,以及总体土地供应计划减少,土地出让收入会逐渐减少,而地方政府的财政缺口可能会需要通过其他方面来补充,根据国外的经验,房产税和遗产税可能会成为考虑的方面。但目前房产税仍处于立法阶段,稳妥推进房产税仍需考虑诸多方面,且对市场的影响有限。具体房产税研究详见我们的财税系列报告    投资建议:从财税改革的进程来看,从包干制、分税制、所得税改革、营改增到国地税合并,整体向着协调财力、均衡中央与地方的财政关系、健全税制体系的方向发展。我们认为,在中央调控主基调不变的情况下,现在行业正在转向成本端,在利润受到限制的时候,资源型和独立模式型的房企能够更好的发挥优势。我们推荐:招商蛇口、万科、新城控股、保利地产、旭辉控股集团。    风险提示:政策收紧超预期,利率上行,财税体制有所变化。

声明：如本站内容不慎侵犯了您的权益，请联系邮箱：wangshiyuan@epins.cn 我们将迅速删除。