本报告导读:    万科8月销售和拿地投资双降,预计市场即将进入下行周期。公司继续补充土地库存,合理布局二线和三线,为下一个周期做准备,维持增持评级。2018年8月,公司销售面积257万方,同比下降6.0%;销售金额383亿元,同比增长3.5%。公司权益拿地面积261万方,同比下降31.9%;    拿地金额164亿元,同比下降45.4%。公司单月拿地强度58%。    评论:    维持盈利预测,维持增持评级。截至2018年半年度,公司尚有3693.0万方和5200.5亿元,较年初分别增长24.7%和25.5%,未来两年业绩确定性维持高位。预计2018和2019年营业收入增速为24%和36%,2018和2019年EPS 预计为3.36和4.58元。目标价维持53.99元。    8月销售面积增速转负,预计行业四季度迎来下行期。公司的销售增速自7月份以来开始下行,行业TOP30房企均处于销售增速下行状态,而TOP31-50销售增速持续上行。也就意味着行业的供给在持续加大,需求边际上未放松的状态下,预计很快迎来行业的下行期。    拿地增速下行,主要在于谨慎拿地原则下随销售下行。公司自今年4月份以来进入补充土储库存的周期,截止到8月底,公司土储约9291万方,去化周期约2.6年。8月公司拿地面积和金额分别同比下降31.9%和45.4%,但是拿地力度维持在58%,属于今年以来较高水平。    公司拿地谨慎,主要基于销售回款水平拿地,因此虽然下行但是合理。    8月加大二线城市拿地力度,保障未来项目去化的安全性。销售均价与上月基本持平,拿地均价略有提升。8月公司销售均价14895元/平方米,环比略上涨1.2%。中央政治局会议对房价调控的定调,使得公司短期内房价基本维持该水平。8月公司拿地均价6294元/平方米,同比上涨0.8%,环比上涨7.8%。当前土地市场已逐渐冷却,公司低杠杆水平具备拿地的条件。同时,公司在8月加大了二线城市的拿地力度,二线和强三线城市仍将享受人口流入带来的红利,安全性更强。    风险提示: 2018年房企融资端大幅收紧,公司竣工和结算低于预期。

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