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　　飞鱼财经评论 FF Fish

　　文/余乐

　　实体经济不景气。形成鲜明对比的是，即便是在调控中，房地产企业依旧拼命融资、跑马圈地、加班赶工、豪气发奖金。

　　这一点，江苏最大的房地产企业——新城控股（601155）可以说是用“生命”在示范。

　　我们在查看新城控股2018半年报时发现，在上半年这个时间段，公司发放2017年奖金，至少发了10个亿！而去年同期，公司发放的上一年度奖金，也只有3.72亿！

　　我们试图从目前经济形势、调控周期的大环境下，以公司大幅增长的奖金额度为切入点，问一句：新城控股究竟发生了什么？真的可以一路狂奔吗？

　　新城控股上半年发放2017年的奖金，发了10个多亿意味着什么呢？（要是放在往年看，真不算什么，但是在持续调控、去杠杆的背景下就显得有些扎眼了）

　　和自己比的话，相当于较去年同期，多发了近7个亿。

　　和同行比呢，拿同为江苏上市房企，资产规模也破千亿的中南建设来说，其上半年发放去年奖金，发了6个亿左右。

　　新城控股凭什么快速增长？豪气发奖金？

　　在这一高额奖金背后，则是另一组数据。

　　截至6月30日，新城控股的借款余额约为人民币646.30亿元，这个数字比去年年末增加了219.66亿元。

　　用其他媒体测算的话来说，过去半年里，平均每天新城控股借款超过1.2亿元。

　　我们查了下新城控股融资的手段，可以说其把能借到钱的方式方法都用上了。

　　包括长短期借款、关联方资金拆借、美元债券、资产证券化、权益质押等。

　　上半年，曾经还出现两个月内连续发债3次的情况，票面利率一度从6.5%上升到了7.5%。

　　此外，公司核心资产也一度被抵押，成为筹措资金的方式之一。

　　而就在今年年初，新城控股又启动了非公开发行，但是到目前为止，还未获证监会批准。

　　需要说的是，2016年以来，合计有60多起上市房企定增预案，但是最终获批的只有14起。而从去年以来，上市房企定增几乎处于被“叫停”的状态，从目前形势下看想要获批几乎不可能。

　　大肆举债之下，公司负债率、现金流、偿债能力表现都不好。

　　其中公司负债率从去年年末的85.84%攀升至88.31%。而房地产行业的平均负债率在79%左右。

　　至于经营活动现金流则从上年同期的-75亿变成今年-91亿。

　　从现金流表现看，虽然新城控股上半年是挣钱了，但是利润质量真的不高。

　　通过这一系列数据，其实可以简单描述为：新城控股正通过到处举债、跑马圈地，冲刺老板王振华下达的全年1800亿目标。

　　但举债有风险、杠杆要正确。

　　碧桂园的故事告诉我们，一路狂奔是要用香奈儿上头条的。

　　而新城控股目前的狂奔姿势也不过是万达的升级版——依靠吾悦广场这个“模板”，在三四五线城市协议拿最便宜的地。

　　新城控股在2018半年报中写道：当期公司通过招拍挂、收并购等方式积极拓展土地资源，新增土地储备 82 块，总建筑面积达2073.93 万平方米。

　　仔细研究储备地位置，可以发现几乎都在盐城、淮安、聊城、黄岗、荆州、阜阳这样的地方。

　　且不提调控政策和三四五线城市消费和经济实力了，单说前有万达这个“吃螃蟹”者，后有华夏幸福这个竞争对手（同样是依靠产业新城概念在N线城市抢最便宜的地），这一套能不能玩的转、能玩多久？

　　毕竟万达在玩过后，该卖的卖、该转型的已经转型了。

　　新城控股突然大增的奖金背后是公司一路加速度的奔驰。

　　按照公司2018半年报披露的，公司计划下半年新开工项目98个，新开工建筑面积1，913.72万平方米，其中，住宅项目1，228.18万平方米，商业综合体项目685.54万平方米。公司计划竣工56个，实现竣工面积680.16万平方米，其中，住宅项目353.54万平方米，商业综合体项目平方米326.62万平方米。

　　翻译成大白话就是：钱、钱、钱，需要钱开工、需要钱拿地、需要钱应付三四五线城市的吾悦广场招商……

　　而最近一次新城控股发布的公司融资情况显示：截至2018年8月31日，新城控股借款余额约为人民币690.93亿元，较公司2017年末借款余额426.64亿元增加264.29亿元，占2017年末经审计净资产259.82亿元的比重为101.72%。

　　其中，银行贷款净增128.33亿元，占2017年末净资产比例为49.39%。

　　发行债券及债务融资工具净增118.58亿元，占2017年末净资产比例为45.64%。

　　其他借款净增17.37亿元，占2017年末净资产比例为6.69%。

　　对啦，最后说一句，今年房地产融资是真的难，房地产融资成本是真的高。

　　（ 完 ）

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责任编辑：陈悠然 SF104

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