大中型房企盈利能力优秀,小型房企分化    大中型房企盈利能力普遍较为优秀,统计的15家大中型房企(上半年营收大于100亿元)均实现营业收入、归母净利润正增长,部分优势房企归母净利润增长显著,如阳光城、中南建设、新城控股、招商蛇口增速分别达214%、180%、123%、105%;15家大中型房企中,10家毛利率水平高于板块。部分小型房企实现业绩高增长,如中洲控股、光明地产,但由于分化明显,样本房企的综合业绩增速低于板块整体水平,小型房企毛利率水平同样分化明显。    短期偿债能力处于低位,但龙头进一步改善    截至2018年上半年,板块剔除预收款资产负债率为73%,较去年同期提升1.2个百分点;板块净负债率为104%,较去年同期提升1.7个百分点,仍处于历史高位;板块短期偿债能力保障倍数自2016年1.59下降至1.21,处于低位。在板块负债率提升的同时,龙头房企债务结构改善,绿地控股、万科等房企净负债率均下降明显,短期偿债能力保障倍数也有所提升。    越优秀,融资越有优势、融资规模增长越快    2018年上半年,板块融资规模(借款+发债)达9137亿元,同比增长19%。其中优势房企融资规模的增长更为显著,如招商蛇口、万科、华侨城、中南建设、保利增速分别达132%、126%、55%、46%、36%,显著强于板块整体水平。    二季度去化提速    年上半年板块存货周转天数平均2312天,较一季度末下降30.4%,同比增长17%,表明从结算口径观察二季度板块存货去化速度比一季度加快了,但整个上半年不如去年;二季度的回款存货比(销售商品、提供劳务获得的现金/期末存货)为14%,较2018年一季度末提升3个百分点,与去年同期持平,表明从预售回款层面观察板块去库存速度于二季度加快。 多数优势房企销售增速放缓,投资分化 2018年上半年,15家大中型房企中,9家房企销售增速不如去年同期;销售TOP30房企中,16家房企销售增速不如去年同期。从“拿地销售比”来看新城控股、阳光城、荣盛发展、万科等房企拿地投资积极,而部分房企如荣盛发展、新城控股、阳光城等拿地较去年呈现较保守的态势。    行业回归理性,坚定看多优势地产股    年下半年行业基本面将回归理性,类似上半年那样的过热情形,包括新房销售异常高企的去化率、摇号购房时的抢房、土地拍卖不断飙升的溢价率……,都将逐渐消停,回到政府所希望的理性、温和状态;中国房地产行业具备强大的韧性,我们预计未来一年,三、四线城市的销量、房价会略有降温,但远谈不上失速,行业集中度提升将导致优势地产股的合同销售仍有望保持显著增长,他们的盈利能力大概率不会显著恶化,而一、二线城市在现有调控政策压制下,房价可控,不会有太大的调控加码的压力。基本面的理性和韧性将利好在基本面过热阶段股价已暴跌并腰斩的优势地产股,未来一年买优势地产股具备进可攻、退可守的优点:①进可攻--经济稳增长压力大,房地产调控有望适度松绑,买地产股赚估值的钱;②退可守--买地产股赚业绩增长的钱。推荐保利、新城、中国恒大、万科、华夏幸福、招商蛇口、龙光地产、中南建设、荣盛发展、阳光城、世联行、旭辉控股、中洲控股、宝龙地产、华侨城A等。    风险提示    若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。

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