来源：真知学圈

　　首富卖资产，万达商业负债2000亿，这场地产界的三国联盟，为什么还是万达棋高一着？

　　首富还卖资产，往往具有强烈的戏剧性对照，首富负债2000亿，更是让人惊讶不已。毕竟，卖资产和负债在大众心里，总是不好看的。近期，首富王健林“卖卖卖”的脚步走得太快，这种反差对大众有着强烈的冲击。

　　王健林的转型是地产行业里看不见第二个可参考案例的改革。当转型改革正在途中时，大家看到更多的往往是表面浮华剥落后的代价。

　　7月19日下午，中国房地产史上最大规模交易的一次发布会举行，本来由万达融创主演的地产并购大剧，因半路杀出的“富力”而增加了不少精彩戏份，除了签约现场一波三折以外，甚至“贵宾室传来摔杯子的声音”爆料传闻。

　　不管是真是假，但三方的博弈显然激烈而精彩，最终公布的交易架构发生了直接变化。

　　根据这份联合公告，万达商业：

　　1、富力地产似乎捡了个大便宜，以六折199.06亿元的价格拿下了万达77家酒店；

　　2、而融创却多付了142.69亿甩掉了酒店将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格拿下；比此前的作价高出48%．

　　3、两项交易总金额637.5亿元。

　　对此事件的主角们是怎么看待这次的并购案？

　　1地产三巨头对这次“军事联盟”，均表示“三赢互惠”

　　王健林在现场将这笔交易描述为“三赢”。按照他的说法，万达通过这次转让，大幅减少负债，收回巨额现金。

　　对于富力来说，接手77家酒店后，将持有超过100家酒店，成为全球最大的五星级酒店业主。“富力通过一定财技，也可提高酒店收益率至理想水平。”

　　孙宏斌7月18日在接受媒体采访时表示，“我们一做完这个（13个文旅城），公司规模就大了一倍。你说这事儿我该不该干？这事儿我打破脑袋也得弄啊。”

　　也就是说，规模扩大，利润渐次上升；同时甩掉了孙宏斌不看好的酒店部分。这大概也是他同意王健林的“三赢局面”。

　　分析人士认为，综合此次交易的前后不同细节，应将万达视为最大的赢家。

　　2王健林爆猛料，万达负债2000亿，我不怕！

　　一向霸气侧漏首富王健林，这次也爆了自己的猛料，当众兜老底，公开了万达商业负债，并高调宣布，万达根本不存在高负债的问题。

　　王健林在发布会上，此次交易后，万达商业贷款加债券接近2000亿，账面现金共计约1700亿，此外还有1300亿销售物业存货。他透露，万达商业决定清偿大部分银行贷款，真正实现轻资产运营。

　　万达集团董事长王健林

　　王健林在致辞中称：

　　“今天再讲几句大家可能感兴趣的话题。大家都很关心万达商业的负债问题，绝大多数是真关心，少部分是真的碰瓷，但也有极个别是真造谣，唯恐天下不乱。万达商业全部平台直接就业近200万人，间接就业超一千万人，每年新增就业占全国2%，每年缴纳400亿左右的税收，每年捐款好几亿。成语讲损人利己，我实在看不出造谣者损万达利在何处！要明确一个经济学概念，房地产企业的负债不等于借债，因为商品房预售算负债，只有竣工后才能转为收入，从这个意义讲，预售额越大，负债越多。我今天可以公布万达商业借贷情况，本次转让后，万达商业贷款加债券近2000亿。万达商业账面现金1000亿（不含13个文旅项目账面现金300亿），加本次转让收回现金680亿（含回收往来款），现金共计约1700亿。万达商业决定清偿大部分银行贷款。万达商业还有1300亿销售物业存货，全部卖掉也可以收回几百亿。到年底，万达商业持有3300万平方米商业物业，2018年租金超过330亿。今后5年，预计万达商业租金年均增长20%左右。万达商业究竟经营的好不好，大家可以自行判断。”

　　3负债2000亿，王健林为何还这么自信？

　　1、高负债经营是中国地产公司的常态，即使是新常态里，负债也不会消失，还会是地产的关键词。中国地产业关于资产负债率的安危警戒线，有大致的标准70%（万达商业是72.7%），但处于不同生命周期阶段的地产公司，对这一指标的容忍度往往也不一样。比如，现在万达的资产包里仍有大量的重资产（持有物业），这天然就会导致负债高一些。低了，或者高了，对于不同阶段的地产公司而言，往往有着复杂的意义。

　　资本界更愿意使用净资产负债率去评估一个企业的财务激进程度，而这一指标很多活跃的房地产公司往往都突破了100%。同时，用净负债率来评估一个企业的债务风险。但一个企业的净负债率高，并不意味着它真的就很危险，这里面有结构上的假象。

　　经营性现金流对一个地产公司相当重要，最好是正值，负值越大，则显示出财务上的安全冗余越大。但是，这一指标是财务报表里的节点数据，要综合比对过往数年的历史数据来看，才能得出一个相对准确的结论。

　　目前，万达目前正在进行一场去地产化的改革，淡化销售额，加大租金与运营收入。在这样一个“过程中”时刻，销售额仍然很大，租金收入正在快速赶上，但是短时间内还无法与销售进账平起平坐，在这样的时候，现金流出现一定阶段的负值，并不奇怪。

　　从行业集体来看，能够在大多数时间段里保持经营性现金流为正的企业，是相当少的。

　　4负债2000亿，王建自信坦白背后是？

　　近期，王健林一直“卖卖卖”，万达的转型折射中国楼市好日子到头？让众人对房产楼市浮想联翩，其实，首富王健林大刀阔斧改革，这是在轻资产转型道路上越走越远。

　　万达出售部分万达广场资产，本身是这场正在进行的轻资产方向转型的正确步骤。把差的资产尽快剥离，把优质的、但是不符合持有策略的资产尽快兑现给市场，让万达这艘商业地产航母，从重资产运营的漩涡中摆脱出来，是这场改革的内在要义。

　　轻资产并不是万达此次交易的最大收获，而是为万达商业的上市扫清障碍。如果能够脱掉房地产的“帽子”，万达商业的上市几率也将大大提高。

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责任编辑：史考

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