销售端:继续稳健增长。1-8月全国商品房销售面积102474万平方米,同比增长4.0%,增速较1-7月份下降0.2个百分点。1-8月商品房累计销售额89396亿元,同比增长14.5%,增速提高0.1个百分点。我们在2季度就曾提到,供应端的放量,将对重点城市的销售端起到修复作用。我们跟踪的重点51城成交数据也印证了这一趋势。8月重点城市整体成交同比增长5.55%。其中一线4城的成交同比增长33.92%,增幅较7月扩大19.6个百分点;二线17城止跌反弹,由前值的下跌9.98转为增长5.30%;三线20城涨则逐渐转冷,增速从7月21.78%下滑至-2.41%。    土地端:土地市场再度升温,房企拿地趋于理性。1-8月房地产开发企业土地购置面积16451万平方米,同比增加15.6%;1-8月土地成交价款8177亿元,同比增长23.7%。1-8月全国土地购置面积和土地成交价款延续上涨趋势,但累计土地成交均价增速持续5个月回落,且土地成交溢价率下行趋势不改,原因主要在于:1、对于一线城市,楼市调控政策延续,在限价等政策压力下拿地会出于项目自身利润率的考虑;2、对于二、三线城市,由于对下半年市场的判断趋于的谨慎,土地市场竞争程度下降,房企拿地趋于理性。    投资端:新开工新高,投资回温。1-8月,全国房地产开发投资76519亿,同比增长10.1%,增幅较1-7月回落0.1个百分点。前7月房地产投资中其他费用为13586亿元,同比增长53.8%(一般土地购置费占其他费用70-80%),是维持投资高位增长的主要因素。我们认为4季度土地购置费对投资的贡献程度将逐渐收敛,主要原因是土地购置费用的基数从2017下半年开始提高,将从基数效应角度影响未来增速。但结合新开工和2018年土地购置面积的高增速,我们认为当前投资仍有韧性。    资金端:到位资金增速持续回升。1-8月份,房地产开发企业到位资金106682亿元,同比增长6.9%,增速比1-7月份扩大0.5个百分点。其中,国内贷款15783亿元,同比下降6.6%;利用外资35亿元,同比下降68.3%;自筹资金34959亿元,同比增长11.2%;定金及预收款35447亿元,同比增长15.1%;个人按揭贷款15605亿元,同比下降1.0%。随着流动性的改善,我们观察到自筹资金增速从4月低点4.8%已经连续攀升至11.2%,且根据我们的跟踪,目前房企发债成本端出现边际改善,7月以来已经有数家房企新增债券融资成本出现下降。

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