地产论道系列之金融周期篇(五):用金融,重塑地产周期
在以调控政策为标准的传统周期划分视角下看,本次调控政策“失效”,因此需要引入新的周期划分标准,即加杠杆/去杠杆周期。1)调控政策可以分为四类,分为对居民/企业,和货币/行政,进行两两组合...
在以调控政策为标准的传统周期划分视角下看,本次调控政策“失效”,因此需要引入新的周期划分标准,即加杠杆/去杠杆周期。1)调控政策可以分为四类,分为对居民/企业,和货币/行政,进行两两组合。这些组合当中,居民从属于企业,而企业调控中,货币强于行政,且一定在于拿地端。对于企业来说,土地是核心,要想多拿地以便于未来的多销售,就需要多融资、且是拿地融资,只有拿地端的融资是加杠杆,在开发/销售环节的融资都是辅助房企去杠杆。因此拿地端的融资监管是决定开发商扩表和缩表的关键因素,也是调控的核心环节。2)以居民行政调控为标准的传统周期划分方法是无法解释目前市场的量价表现的,因此我们需要引入新的周期划分标准,基于是否有拿地融资的监管,将周期划分为加杠杆、去杠杆周期(也可以称为扩表/缩表周期)。按照新的标准,周期下行的起始点为2010年5月开始、2013年4月开始、2018年1月开始,本轮缩表周期从2018年上半年才开始。 新周期标准下,调控“失效”的原因在于2017年没有出现居民企业一刀切的情况,居民调控后企业在影子银行支撑下继续扩表。在新周期划分的标准下,本次调控失效的原因在于没有出现居民企业一刀切的情况(前两次周期发生),居民行政调控后企业仍然在影子银行的蓬勃发展下继续扩表,开发商降价促销动力较弱,与政府进行预售证价格的博弈从而限制供给,催化居民购房热情;直到2018年1月企业拿地端融资受到影子银行萎缩的影响,拿地强度下降,供给逐步释放,将催化基本面开始下行。 新周期同样对应了估值的变动:加杠杆对应提估值,去杠杆对应杀估值,判断政策是否会影响当期估值,则需要判断政策是否会对未来存货产生影响。当开发商开启扩表进程,市场对于未来的销售收入增速的预期提升,因此估值有提升空间;在缩表进程中,同理估值下降。因此,尽管存货变动是一个相对滞后的指标,但可以证明的时候,一旦某个政策可以影响未来存货的变动,则他将会对当期的估值产生影响。 销售预计在Q4出现二次探底,而以历史看周期,之后将迎来较长周期的绝对和相对收益。在历次调控周期中,销售会出现因为开发商加速推盘带来的二次回调,之后二次探底。板块在销售二次探底之后一段时间内回调(2010年:26%;2013年:12%),之后地产板块将出现绝对收益。我们预计2018年四季度,随着供给的不断增加,去化率逐步下行,进入库存累积的阶段,出现基本面的二次探底。目前融资政策底已到,在基本面回落后形成双底,预计Q4看到。推荐万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福等公司。 风险提示:预计四季度随着行业基本面将走差,可能带动板块下行。
声明:如本站内容不慎侵犯了您的权益,请联系邮箱:wangshiyuan@epins.cn 我们将迅速删除。
热词推荐
MORE+- 1如果你打算将炒股进行到底,那么这篇文章建议看三遍!或许不能帮助你一跃成为高手,但(维远股份600955)
- 2早评:众多利空来袭!A股迎来关键时刻周五,美股和富时中国A50以及恒生科技指数期(维远股份600955)
- 3后续持续调整为主(bk0475)(04-27)
- 4这几天在调整的时候,就可以买点。一般而言,股价创新高后,回调整理一段时间(中国海油600938)
- 53月份三桶油年报全部披露完毕,仅有中国石油年报业绩实现正增长。我们来瞧一下三桶油(中国海油600938)
- 6老头原来不是在中石化唱多的么?活活把中石化从7块唱回了5块。这次又来中海(中国海油600938)
- 7股吧都不热闹,不少人离场了吧,都在等回调,可惜马上又要新高了 (中国海油600938)
- 8咱们就守着海油,不去外面当接盘侠 (贵州茅台600519)
- 9国际原油价格高位运行助推中国海油迈向新台阶。(中国海油600938)
- 10自30.88涨停日以来,净增仓0股,成本由16.228元下降0.595元至15.(中国海油600938)
- 11国际原油暴跌,逢低买入中国海油机不可失。(中国海油600938)
- 12药明今天做了倒差价多了0.21[哭][哭][哭] (中国海油600938)
- 13中国海油的大跌为踏空的投资者提供了买入机会。(中国海油600938)
- 144/23上午以28.25元买入中国海油(A股)300股,现总持仓数0.30万股,(中国海油600938)
- 15国际原油大幅反弹,中国海油逢低买入机会难得。(中国海油600938)
- 16这挣钱的速度海油自己开个银行不过分吧(中国海油600938)
- 17一季报已公布,现对海油的个人目标价进行调整。个人持仓中非卖品由0.24万股(由2(中国海油600938)
- 18参股公司在赞比亚拥有1640万吨铜钴渣堆矿资源(合纵科技300477)
- 19省长一行先后参观了厚普股份企业展厅和数字化智能制造车间,听取了公司氢能业务发展介(厚普股份300471)
- 20华字辈中的低价股~多高看一眼(华联股份000882)
- 21长园集团无趣(长园集团600525)
- 22中天科技今天又迎来了难得的日线回调,有人敢买吗?相信很多人不敢买,都怕转跌,都怕(中天科技600522)
- 23首先祝女性朋友“三八节”快乐!写帖前先来回顾一下说客昨帖之预判:还是那句话:现阶(中天科技600522)
- 24炒股只能追随风口,不能太理性,追本溯源人都离不开水和粮食,但,这些股并不(中天科技600522)
- 25中天今天很明显就是借大盘下跌洗盘,尽管大盘收红了,中天也依旧在深水下,主力就是不(中天科技600522)
- 26中天科技在未收盘站上5日线或未阳包阴前暂且只能当下跌趋势对待,维持昨帖之认知,建(中天科技600522)
- 27周一策略:1、2~4个点以下低开,开局就进,等待盘中急拉红4个点左右离场。2、低(中发科技600520)
- 28上周五满仓文一科技,不是没有道理。(中发科技600520)
- 29中发科技它来了(中发科技600520)
- 304月26日收评:A股三大指数今日集体大涨,上涨股票接近4000只,成交量直接爆发(商络电子300975)
- 上海贝岭股吧
- 浙大网新股吧
- 华东科技股吧
- 隧道股份股吧
- 深赛格股吧
- 光大银行股吧
- 中国银行股吧
- 永鼎股份股吧
- 苏州高新股吧
- 新安股份股吧
- 精达股份股吧
- 中国医药股吧
- 东风科技股吧
- 金健米业股吧
- 西部资源股吧
- 招商银行股吧
- 中联重科股吧
- 中国宝安股吧
- 中集集团股吧
- 德赛电池股吧
- 复星医药股吧
- 宇通客车股吧
- 中国建筑股吧
- 葛洲坝股吧
- 大唐电信股吧
- 华丽家族股吧
- 罗牛山股吧
- 中色股份股吧
- 京东方A股吧
- 新疆天业股吧
- 天坛生物股吧
- 抚顺特钢股吧
- 锦龙股份股吧
- 云天化股吧
- 振华科技股吧
- 国中水务股吧
- 华发股份股吧
- 飞乐音响股吧
- 青岛双星股吧
- 中国核电股吧
- 中国中铁股吧
- 西部矿业股吧
- 时代新材股吧
- 科达股份股吧
- 士兰微股吧
- 浦发银行股吧
- 中金黄金股吧
- 哈投股份股吧
- 航天晨光股吧
- 同仁堂股吧
- 维维股份股吧
- 福耀玻璃股吧
- 新五丰股吧
- 中航资本股吧
- 中金岭南股吧
- 丰原药业股吧
- 四环生物股吧
- 哈药股份股吧
- 万向钱潮股吧
- 中国高科股吧