企业和居民是两类群体,融资政策和行政政策则分属两个阵营,核心是企业和融资政策。1)市场对政策的讨论,大多笼统的归于“政策”这个词,并没有将政策进行分类并进一步拆解,在我们框架当中,把政策区分为对企业的政策和对居民的政策,对这两大类政策,都分别从货币政策和行政政策两个角度做拆解。2)在深度报告《周期侠影,影子银行》当中,我们给出了核心观点,企业是主导地位,居民是从属地位,因此,更应该关注企业端变化、而非居民端变化。同时,货币政策(也就是融资政策)的影响大于行政管控的影响。    今年以来,最大的变化就是企业端的融资政策调整,而非行政管控、抑或居民端政策,但在Q3以来,恶化已经结束。1)企业融资政策主要在于拿地端融资,开发端融资今年有+28%增长。根据我们的测算,以存货去化周期作为资产久期,百强企业在4.6年,以负债规模和结构作为负债久期的测算依据,绝大多数企业无法满足负债久期长于资产久期,也即一旦出现拿地端融资的到期偿付,当前的去化速度得以满足。2)截止6月底,相关政策的出台达到尾声,目前融资渠道仅剩下ABS,因此,后续继续从紧的手段已经不再存在,即便出台其他的管控政策,但都是非核心政策,对房地产市场的影响都较低,例如限购限贷升级等。    基本面的正在回落,例如土地流拍和销售去化率下行,是上半年已经出台政策的反应,不构成判断未来方向的依据。市场一方面希望数据好支撑板块表现,认为超预期,另一方面,又担心当前的土地流拍和销售去化率下行继续传导。作为周期行业,目前的基本面回落就是上半年政策出台后的结果,因此,即便出现恶化的基本面,也不构成判断未来股票市场表现的依据,仅仅是作为周期下行的证实。因此,如果数据表现好,反而可能出台进一步调控政策进行打压,因此,预判政策的变化,就是看当前的基本面是否达到了上半年调控的预期,而从结果来看,基本面已经开始反应。    尽管基本面(EPS)大幅回落之前,政策(PE)弹性会较弱,但政策的预期不紧缩和交易层面上的好结构,将带来Q3的反弹。按照目前的周期,上半年的政策过度调控,但即便不再更紧,融资只能续期较难新增的管制,也使得政策的弹性较弱,但积极的变化也在开始出现。我们看到居民端在宽信用大背景下也能够得到普惠,特别是在额度方面,因此,预调微调机制带动的市场情绪将得到改善,而目前地产股持仓极为集中,因此,将在边际上带来地产股的反弹,看好Q3地产股上涨,推荐万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、新城控股等公司。

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