住宅销售面积/新开工面积下降到80%,商品房库存开始加速累积,考虑到拿地融资的压力,后续土地库存变为商品房库存带动的新开工仍将是趋势,销售在Q3大概率反弹。7月份住宅新开工面积为1.4亿平方米,住宅销售面积为1.1亿平方米,绝对量上显示为供给多于需求,同时增速分别为+36%和+11%,在库存累积速度上也开始加速。用住宅销售面积/住宅新开工面积作为商品房供给充裕度来看,2017年为113%,表明商品房供给严重不足,2018年上半年降低至95%,也就是基本维持供需平衡,至7月份进一步下降至80%。也就意味着,开发商正在加快节奏进行开工和推盘,考虑到新开工开始超过销售是从4月份开始的,因此,库存刚开始累积期间,去化率下行不会太明显,总供给的增加将带动成交量的继续回升。    尽管土地购置费为滞后指标,但政府供地意愿依然不减,开发商土地库存去化也将带来存在补库存需求,但龙头拿地放缓和拿地融资监管,使得地价处于下跌趋势。1)由于竣工面积依然负增长,为-10%,绝对值仅有4936万方,远低于销售于销售面积的1.3亿平方米,因此我们判断地产投资中建设工程量支出依然在低位运行,带动地产投资增速创新高达到+13%的为拿地增速;2)我们在上一篇报告《一边成交高增一边流拍,土地乱象还是真相》中提到,当前土地出让面积尽管高增长,但仍然低于销售面积,因此除非销售断崖式下滑,拿地意愿仍然存在。但因为拿地资金严格监管,因此依靠自有资金拿地、叠加龙头企业减缓拿地力度,使得购买力有限,最终带来地价下行。    2016年9月30日调控以来,对影子银行监管政策出台较晚,使得这一轮周期被拉长,企业纷纷进行了加杠杆行为,而去杠杆过程,在短期之内,都会体现为超预期的基本面数据,预计年底开始下降。我们认为,我们在深度报告《周期侠影,影子银行》中详细阐述了这一轮周期和过去周期的不同,就是在于影子银行监管政策出台的时间点明显晚于居民端的政策收紧,导致了企业仍然处于宽松环境,直至2018年年初,而在高杠杆企业去杠杆初期,会带来销售和投资数据超预期,预计Q3数据都将持续好转,年底出现基本面回落。推荐万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福等公司。

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