1.预售制直接退出短期将造成供应真空,恶化供需关系    直接取消预售带来最直接的影响则是房地产市场供应层面的短期真空,以及开发商后期施工的资金短期更加短缺,不利于企业加快施工竣工。因此短期内,房地产市场的供需关系将会进一步恶化,带来房价上涨压力,造成开发商资金更加严峻,因而推升市场风险。    2.防风险应加强预售资金监管,严格控制预售回款用于项目施工    而取消预售,从一定程度上可以缓解开发商追求所谓的高周转,而忽视了项目施工品质和施工进度;即过快强调开盘销售回收资金,但是放慢了后期的施工进度。从行业新开工增速和竣工增速剪刀差中更可以看出行业的这一状况。透过市场现象分析背后的原因,造成开发商追求开盘“高周转”但是施工“慢周转”的核心问题在于加强销售回款的监管。按照监管规定,开发商收到销售回款后应在银行托管并用于项目后续施工,按照施工进度按比例解锁资金。因此,要达防范目的更重要的是加强预售款账户监管,严格执行将预售款用于后期施工,防范随意挪用即可。    3.现房销售将使房企面临更大的资金压力,行业集中度将会进一步提升    商品房预售的目的在于开发商自有资金以及开发贷本身并不足以完成楼盘的总投资,为了弥补资金的缺口,降低楼盘烂尾的风险,通过预售的制度来回笼资金用于开发。直接取消预售将会加剧开发商的资金压力,同时将会进一步拉长开发周期,导致投资回报率下降。对于融资能力不占优势的中小房企,将会面临资金链断裂的风险,行业集中度将会进一步提升。    重点城市销售    上周,重点监测45城累计成交面积505.1万平方米,环比上周上升8.8%;今年至今累计成交1.60亿平方米,累计同比下滑2.9%。其中,一线城市成交104.9万平方米,环比上周增长61.1%,今年至今累计成交2074.9万平方米,累计同比下降7.1%;二线城市成交219.1万平方米,环比上周上升5.4%,今年至今累计成交6510.6万平方米,累计同比下降6.7%;三线城市成交181.1万平方米,环比上周下降5.2%,今年至今累计成交7364.9万平方米,累计同比增长2%。    百城土地供应    上周,百城土地宅地供应规划建筑面积323万平方米,环比下降70.1%,年初至今累计供应规划建面4.59亿平方米,累计同比增长26.7%,供求比1.20,整体供应略大于需求。其中,一线城市上周供应规划建筑面积43万方,环比下降41.3%,今年累计供应1458万平方米,累计同比下降10.2%,累计供求比0.99;二线城市上周供应规划建筑面积175万方,环比下降54%,今年累计供应1.99亿平方米,累计同比增长20.9%,累计供求比1.19;三四线城市上周供应规划建筑面积105万方,环比下降83.2%,今年累计供应2.45亿平方米,累计同比增长35.3%,累计供求比1.24。    百城土地成交    在土地挂牌价格方面,上周百城供应土地挂牌楼面均价3391元/平方米,今年年初至今累计挂牌均价3968元/平方米,累计楼楼面价环比下降0.1%,同比去年同期上涨19.8%。其中,一线城市上周供应土地挂牌楼面价17977元/平方米,今年年初至今累计挂牌平均楼面价12676元/平方米,累计楼面均价环比上涨1.3%,同比下降7.3%;二线城市上周供应土地挂牌楼面价2966元/平方米,今年年初至今累计挂牌平均楼面价4828元/平方米,累计楼面均价环比下降0.3%,同比上涨6.6%;三四线城市上周供应土地挂牌楼面价1804元/平方米,今年年初至今累计挂牌平均楼面价3014元/平方米,累计楼面均价环比下降0.2%,同比增长42.6%。    在土地挂牌价格方面,上周百城供应土地挂牌楼面均价3391元/平方米,今年年初至今累计挂牌均价3968元/平方米,累计楼楼面价环比下降0.1%,同比去年同期上涨19.8%。其中,一线城市上周供应土地挂牌楼面价17977元/平方米,今年年初至今累计挂牌平均楼面价12676元/平方米,累计楼面均价环比上涨1.3%,同比下降7.3%;二线城市上周供应土地挂牌楼面价2966元/平方米,今年年初至今累计挂牌平均楼面价4828元/平方米,累计楼面均价环比下降0.3%,同比上涨6.6%;三四线城市上周供应土地挂牌楼面价1804元/平方米,今年年初至今累计挂牌平均楼面价3014元/平方米,累计楼面均价环比下降0.2%,同比增长42.6%。    风险提示:预售制取消超预期落地、调控政策超预期收紧。

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