房地产行业属于资金密集型行业,需要大量资金来获取土地资源以及投入到项目开发阶段,资金链是房地产企业的命脉。由于房地产行业受政策调控影响大,存在很多不可控因素,且项目周期长、资金回笼慢,因此稳定的资金链是维系自身发展的根本保障。自2016年10月以来,房地产监管政策不断收紧,引起市场对房地产企业信用资质的普遍关注。本文从资金链端切入,分析影响资金链稳定性的多项因素,以帮助投资者更好地了解房企信用资质,挖掘有价值的投资标的。    根据房企资金的流入流出,我们将房企资金链分为资金筹集环节、资金使用环节和资金回流环节。稳定的资金链一方面依赖于公司持续稳定的融资能力,即资金筹集环节状况良好;另一方面需要公司有较高的资金使用效率和经营能力,即需要资金使用环节和回流环节状况良好。如果这两个方面存在问题,有可能会面临资金链断裂风险。    本文主要选择资金回笼、债务结构以及资金筹集三大类指标,构建资金链稳定性分析框架。从这三大类指标出发,分别对选取的64家上市发债房企进行剖析,从而了解样本房企的资金链稳定性状况。    从资金回笼角度看,较高的销售去化率并不一定伴随着较高的销售回款率。按照销售去化率从高到低排序,排在前20名的房企平均销售回款率为76.3%,后20名的平均销售回款率为95.7%,差异显著。    从债务结构角度看,部分企业负债率较高的情况下,债务结构还不合理,未来资金链可能存在压力。在负债率较高的房企中,中华企业、华远地产债券融资占比较高;新城控股、中天金融、泰禾集团和云南城投的非标占比较高;中粮地产、新城控股、恒大地产和泛海控股的短期债务占比较高。    从资金筹集角度看,部分企业授信未使用率较低、受限资产/净资产较高且融资成本高。这类企业有中交地产、新华联、泛海控股和阳光城。而授信未使用率较高、受限资产/净资产较低的房企有金地集团、保利地产和万科,不仅融资成本较低,未来融资空间也较大。    综合来看,保利地产、华润置地、世茂房地产各个指标都比较靠前,资金链压力较小。而新城控股、泰禾集团、泛海控股等各项指标偏弱,资金链压力较大。    风险提示:调控政策进一步收紧,数据统计口径有偏差。

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