目前市场普遍认为一线租金收益率低,因此房价要下跌,但从目前一二线城市的城市化进程以及产业结构来看,房价从长远来看还是会保持继续上涨的趋势,即便美国1960 年完成城镇化进程进入存量房时代,房价也还是保持上涨态势;与此同时,租金现在在上涨,且未来还会继续,因为一线城市人口会因为产业结构调整出现再次流入,带来住房需求增加,推动租金和租金收益率的上涨。    北京租金上涨的真相:从北京居住CPI 分项指标来看,近三年平稳地维持在3%~4%左右,由此可以印证北京租赁市场的租金上涨,应该是低端需求消失明显,高中端需求没变,只是结构发生变化。从供需端分析有如下四个原因:①由于2017 年北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房及隔断房等不符合消防安全的租赁住房,导致市场上低端租赁房源明显减少;②北京开展清理存在安全隐患的低端租房产品之后,以品牌公寓为代表的中高端产品迅速扩张,抢占市场份额;③资本总是逐利的,对于分散式长租公寓运营商来说,获取房源的成本上升一方面是由于租房需求的上升而导致的租金上升,另一方面则是由于运营商之间竞争的加剧而导致的;④租赁人群向90 后的转移,收入的允许和对个性自由的追求让租客对租住品质的要求不断提高,愿意为租房付出租金成本在增加。    未来北京租金怎么走?虽然长租公寓运营商不会改变租金上涨或下跌的趋势,但确是催化剂,且未来和租金挂钩的租金收益率和租金收入比都将开启提升之路:①北京的住宅租金回报率从2009 年开始一直在下跌通道,但自从2018 年开始房企去杠杆,拿地融资收紧,土地溢价率下行,再加上受限价政策影响,截止今年7 月北京租金回报率已经修复22bp 到1.57%,且未来租金增速将大于房价增速;②北京作为全国租金最高的城市,近十年租金收入比都维持在47%以上,2013~2016 年北京城镇人均可支配收入增速大于住宅租金增速,但是从2017 年开始,租金涨幅开始大幅超越收入涨幅,租金收入比又回升到51%。由于北京近十年收入涨幅较稳定保持在8%~9%左右,未来随着租金的增幅波动较大,租金收入比还会继续提升。    品牌长租公寓的出现降低住房空置率:一二线住房空置率高,长租公寓能够解决房东痛点,提高业主出租房屋的意愿;因空置房屋具有投资属性,调控趋紧背景下对于房价的预期较为平稳,认为近期不会是出售的好时机,在出租程序方便的情况下,愿意出租。因此推荐长租重资产运营模式的万科等,以及受益世联行等。    风险提示:中国产业结构调整不达预期。

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