我们组织了一次到深圳的物业管理行业调研。参观了长租公寓/物业并拜访了物业管理专家    万科的长租公寓采用了轻资产模式运营,投资回报期约为10年    物业管理长期来看是不盈利的,经济规模和增值服务是主要的盈利驱动    物业管理业务的实情调查之行 2018年9月27日我们组织了一次深圳的物业管理行业调研。与常规的房地产行业调研不同,本次调研是针对开发商轻资产业务(如长租公寓、物业管理等)的一次事实发现之旅。我们还调研了一个受欢迎的房地产项目-龙光玖钻,这是2018年中国最畅销的项目。    长租公寓适合轻资产模式    我们参观了深圳南山的一处万科泊寓。这是一处中等规模的长租公寓项目,共有436间房。目标客户是年轻人或无孩夫妇。月租金约为3,000元人民币/间,租期6-12个月。运营约8个月后,该项目目前已全部满租,每月贡献租金约为100万元人民币。在成本端,万科以每月70万元人民币左右的价格与房东签订了10年期租赁合同。算上初期的资本开支和其他费用,万科预计投资回报期约为10年。    物业管理是一项艰难的业务    本次调研中我们拜访了3位物业管理专家,他们分享了相似的观点,认为该项业务的净利润率很低,约为10%。由于难以提高管理费用以及员工成本上升,专家认为预期净利润随合约期减少(每年减少~20-25%,约3年)。缺乏开发商支持和经济规模的第三方服务提供商将面临更大的维护缺口风险,这可能会很轻易地吞噬掉全部利润率。专家还强调了增值服务(例如商店、广告、电商和电子化服务等)是物业管理业务主要的利润来源。

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