投资要点    周度成交数据:    本周我们统计的42 个重点城市整体成交数据环比本周我们统计的42 个重点城市整体成交数据环比变化+6%,同比变化+9%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化+24%/+3%/+2%;一/二/三线城市同比分别变化+50%/+4%/+2%。其中,四个一线城市北、上、广、深环比分别变化+92%/+9%/+35%/-1%,北、上、广、深同比变化+88%/+55%/+45%/-2%。本周的二手房市场中统计的16 个城市成交面积环比变化+23%,同比变化+25%。库存方面,本周统计的18 城市库存去化周期为8.5 个月,环比变化-0.0 个月,其中一/二/三线库存分别变化-0.1/+0.0/+0.0 个月。    周度主要观点:    近期一线城市成交有所下行。我们调研了深圳、广州、上海等城市,7、8月市场成交遇冷。深圳具体表现是8 月份二手房价格下降了2%左右;开发商去化压力大,给中介的佣金费率提高;部分开发商降价;二手房放盘量有大幅增加。广州量价都有所下降,月成交量不足正常年份的7 成,开盘去化率从之前的5、6 成降低为4 成,增城、黄浦区有拿特价房做促销的现象,平均有500-1000 元/平方米的降价。上海二手房加速向下调整,月成交量1.5 万套,处于较低水平,中介主动关店现象明显等等。    8 月全国销售面积增速下滑,9-10 月数据下行可能更明显。1-8 月商品房销售面积10.25 亿方,同比增长4.0%,增速较1-7 月下降0.2 个百分点;8 月单月商品房销售面积1.25 亿方,同比增长2.4%(增速较上月下降7.2个百分点),环比下降2.8%。在市场成交预冷,以及部分城市出台进一步调控政策的环境下,我们预计9-10 月销售数据下行很趋势可能会持续。    但长期趋势看好。经济增长中枢下行后,货币宽松带来的很可能是居民杠杆率提升,趋势难改。8 月份居民户贷款7012 亿元,占总贷款比重环比上升11 个百分点,从7 月份44%提升到55%。对公业务由45%提升至48%,占比仅提升了3 个百分点,且主要票据贡献。按揭虽有压制,导致居民中长期贷款环比下降了4%,但居民短贷环比增长了47%。我们深度报告六《居民杠杆率国际比较研究》和系列杠杆率报告深入阐述了美国、日本、加拿大、澳大利亚、韩国等非常相似的历史。几乎所有经济体经济增长中枢下行后,信用扩张载体都是房地产,最终体现为居民杠杆率提升。    未来信用扩张载体大概率是一二线城市房地产,而不是三四线。1)未来三四线房地产可能很难继续成为信用扩张主体,因本轮三四线成交杠杆较高,未来趋势量缩价平。8月三四线成交数据有所下滑,1-8月非30大中城商品房销售面积同比增长5.96%,较1-7月收窄0.6个百分点;8月非30大中城商品房销售面积同比增长1.9%,较以往单月同比增速大幅下降(7月为9.6%,6月为5.6%,5月为10.4%),下行趋势可能已经开始。2)目前政策局面虽然带来一二线基本面下行趋势,使得一二线城市房地产难以成为信用扩张载体,但从几乎所有国家案例来看,未来可能会有所变化,或者出现在经济下行或者地产数据持续下行后。长期看好布局一二线或有布局一二线核心都市圈能力地产核心资产。    增量资金持续买入地产股。本周,陆股通买入较多的MSCI标的有万科A(829.1万股)、绿地控股(724.9万股)、金科股份(270.5万股)、金地集团(66.6万股)。此外,A股地产公司估值优势明显,美国四大龙头地产公司2018年平均PE 11.5倍,而A股纳入MSCI地产标的2018年PE平均仅6.6倍,其中保利7.3倍、招商蛇口8.2倍、新城控股6.1倍、万科7.1倍(以2018年9月14日收盘价计算)。    投资建议:居民杠杆率趋势难以改变,长期看好一二线城市基本面,地产公司集中度提升趋势延续,地产股“便宜”的特征明显,增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。持续推荐保利地产、招商蛇口、万科a、新城控股、绿地控股,受益标的还有华夏幸福。    风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市房地产调控超预期严格,居民去杠杆力度超预期,房地产税出台超预期。

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