1.定向降准对房地产市场影响中性,开发商外部融资环境仍旧紧张    我们认为,本次降准对房地产市场影响中性,仍旧属于定向调控,一方面偿还即将到期的中期借贷便利,余下为10月中下旬税期来临对冲。对于开发商层面,在融资环境并不宽松的情况之下,伴随着持续高企的信用债到期回售压力之下,开发商将更加依赖销售回款,这一点在国庆黄金周期间,部分开发商选择以价换量,促销求回款的情况中也能得到侧面的验证。在房地产开发资金来源方面,虽然今年累计已经降准四次,但实际对开发商国内贷款增速影响则并不显著。相反,在去杠杆的背景之下,国内贷款增速持续下行,开发商融资环境仍旧难言宽松,今年4次降准并没有导致大水漫灌的局面,国内银行贷款累计同比从年初-3.5%下滑至-9.7%,非银金融机构贷款累计同比从3月高点31.3%下滑至8.9%。而销售回款增速则一路上行。其中,代表首付款的定金及预收款累计增速从4月低点8.3%上升至15.1%,按揭贷款增速从3月低点-6.8%回升至-1%。企业在房地产开发的过程中更加依赖自有资金,这也是越来越多的房企追求高周转抓销售回款的主要原因。    2.九、十月集中推盘期来临,以价换量对房价产生压力    金九银十是往年房企推盘的高峰期,从高频数据及实地调研的情况来看,九月份销售情况并不是非常理想。在重点监测的城市中,高频数据显示销售增速在九月出现了明显的下行,尤其是三四线城市,市场转冷明显,九月连续四周环比下滑。    3.推盘将维持高位,去化率面临下行压力    从2018年下半年至2019年,房地产企业将迎来大量的信用债到期及回售,在目前融资环境持续紧张的情况下,企业追求高周转,通过销售回款及资金回笼来应对即将面临的资金压力。此前的房地产小周期中,由于没有预售证限价的约束,购房政策松动带来的房价上涨预期将会直接刺激购房需求。因此,开发商更多选择囤地策略,在购房政策收紧时,压缩供给等待调控放松。而本轮房地产周期中,由于预售证限价政策在热点城市严格执行,开发商在资金压力之下,放弃价格博弈而选择快周转追求回款,也就是增加推盘将前期土地快速达到可预售状态入市。而从2015年去库存至今,全国市场整体的库存水平处于低位,通过紧缩的融资环境促进开发商推盘供给则是从根本上解决库存偏低的方式。因此,当供应增加并且购房政策持续紧缩的状态之下,新开盘项目去化率将会面临压力,这一情况可能会持续到今年年底到明年年初。    风险提示:调控政策超预期收紧

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