本报告导读:    2018年研究和配置房地产行业必读品。2018年房地产投资策略为“盯紧市场,跟紧政策”,维持行业增持评级。    一手房销量:1)环比:整体环比下降10%,其中一线上升0.3%,二线下降10%,三线下降12%。2)同比:整体同比下降8%,其中一线上升17%,二线下降14%,三线下降9%。3)本周与2017年全年周均比:整体降24%,其中一线上升2%,二线降39%,三线降18%。    4)二手房销量:本周环比下降13.8%,同比降13.7%。库存水平:    16个典型城市一手房平均可售面积环比上升0.2%,同比升15.2%。    去化时间:16个城市新房去化时间10.9个月。2018年PE 主流公司7.2倍,RNAV35.9%折价。    本周观点:三季度行政政策预期出台,而货币政策才是估值核心,继续看好三季度反弹。Q3对企业的货币政策暂告尾声,行政政策预期出台,基本面方面,土地供给和商品房供给都在增加,库存虽会累积,但能换来不错的销量。我们做了一个回溯,发现2008年以来,地产股的估值都只和资产负债表的扩张与收缩相关,且超高程度相关,因此,土地就是企业的核心,和居民端政策、行政政策无关。而当前政策出台,留给拿地融资的,仅剩下ABS 这一工具,因此,PE即便不具备弹性也不会跑输,继续看好三季度的反弹,从低配到标配。    对地产而言,行政政策并不会带来多大影响,核心还在货币政策,而且是针对拿地的融资政策,这是纯信用贷款,直接决定资产负债表的扩张和收缩。8月20日部分地区叫停的房产“432”信托业务,是和银行表内开发贷一样的融资,用于已有项目的开发,和拿地加杠杆融资完全不同,属于抵押融资的一种,是去杠杆的。而拿地信托年初就叫停了,因此地产股无影响,预计Q3数据都将持续好转,年底出现基本面回落。推荐万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福等公司。    预计 2018年政策博弈与资金扰动是影响行业预期波动的重要因素,维持行业增持评级。1)政策调控仍将持续,边际调整空间较大。随着调控的深化,行政手段调控进入平稳期,一二线城市调控继续加码的概率不大;2)企业端资金偏紧,居民端资金边际放松。在一二线城市有望形成供需两旺的格局。在供需两旺的预期以及行业进入顺经济周期的趋势下,一二线楼市的热度有望超出预期,推荐重点布局在一二线城市的龙头开发商,推荐保利地产、万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股、蓝光发展;受益金地集团、阳光城、华侨城A。    风险提示:行业调控边际趋紧

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