行情概述:本周(2018.10.02-10.05)恒生指数和恒生国企指数分别下跌4.38%、4.43%。恒生地产指数下跌4.00%。美股市场方面,道琼斯指数、纳斯达克指数和标普500分别下跌0.04%、3.21%、0.97%。    央行“降准”,保持稳健货币政策:央行年内第4次降准,本次降准将释放资金量约7500亿元。央行将继续保持稳健的货币政策。降准对房地产公司没有直接影响,但整体市场流动性的充裕有利于龙头房企。    市场风险偏好度下降,信心有待修复:国庆期间外围市场不稳定,带动港股大跌,地产板块跌幅较大。新房市场冷却的速度比预期要快,尤其是三四线城市,目前已经出现降价卖房的情况。在严格的调控政策下,市场还没有见底。在市场较差的形势下,全国布局的大型龙头地产公司优势将会更明显,销售的确定性更强,1-9月份TOP100的房企销售同比增速39.6%,远高于行业平均水平。从港股地产板块的估值来看,截止本周板块估值降到了2018E约4.8倍,股息收益率超过7%,整体处于历史估值的低点。我们认为行业的确定性在于销售和业绩,在当前形势下,地产公司需要加大去化,控制拿地成本,储备资金,在激烈的行业的竞争中有核心竞争力的优质龙头公司终将胜出。市场信心的修复是一场“持久战”,本年度最后三个月的销售将是检验地产公司执行力的时候。1)首选全国范围内布局完善、货值充足、销售增速高的公司,首选标的为旭辉控股、中国金茂、龙湖集团和新城发展控股,另外推荐关注华润置地;2)销售增速远高于行业,估值偏低,股息收益率高的中型规模房企,推荐关注合景泰富和龙光地产;3)物业管理公司经营稳健,现金流健康,不受行业周期性波动影响,短期受到“社保问题”影响,但受益于房地产行业集中度的提升,龙头物业管理公司的规模将保持高速增长。首选定位中高端物业服务的龙头公司绿城服务,推荐关注碧桂园服务、中海物业、雅生活服务。    风险提示:宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值。

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