一、成交方面: 宏观政策趋松与行业政策从紧对冲, 需求总量稳定、结构分化, 资金边际改善在需求端,以往宏观政策周期(货币周期)通常与房地产行业调控政策周期同步,同松同紧,宏观政策周期和房地产行业周期均呈现了3年小周期规律,同时调节着行业需求呈现周期性波动,从而推动房地产行业呈现3年小周期规律。    二、拿地方面: 土地市场继续降温, 流拍走高、地价走弱,限制政策从严、毛利率略有修复18年上半年土地市场表现比较红火,并且行业仍处于低库存阶段补库存需求仍然较强,但在行业持续政策打压以及去杠杆背景之下,行业资金受到约束,总体土地成交面积和土地成交金额也开始出现出现下行趋势,其中土地成交面积同比已从3-5月的+30至+90%快速放缓至6-8月分别为+1、+19%、-4%,土地成交额同比已从3-5月+30%至+60%快速放缓至6-8月分别为-1%、+3%和-10%,流拍率进一步上行,而溢价率也进一步下行,这样对于地方政府而言,下半年土地出让收入的压力会逐步增加。    三、投资方面: 预计后续土地购置费跳降、施工投资低位修复, 推动投资将加速下行    四、估值方面: 板块估值处于底部区域, 年底估值切换可期,龙头房企估值理应修复    五、投资建议: 看好当下时点地产龙头相对收益和绝对收益价值, 维持看多龙头    行至水尽处,坐看云起时,看好当下时点地产龙头相对收益和绝对收益价值,维持看多龙头政策端,政府7月明确经济稳中有变,货币政策的放松推动销售稳定;融资端,按揭利率稳定以及发债成本明显下行,资金存在边际性改善迹象;销售端,7-10月销量基数逐月走低,累计同比稳定趋强,11-12月因基数略高而走低,全年销量大概率创新高;拿地端,最近土地市场走弱,流拍率大增、溢价率显著下行,百城土地成交金额单月同比破零,拿地走弱限制政策从严空间、修复毛利率悲观预期。此外,目前蓝筹高预收款锁定以及目前依然高销售增长表现也将决定全年业绩高增长无忧,因此蓝筹房企基本面依然强劲。我们维持房地产小周期延长框架,并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚,融资集中度(15年25%vs.17年33%)->拿地集中度(15年14%vs.17年46%)->销售集中度(15年11%vs.17年18%),将推动头部房企的销售大增,继续看多地产龙头&蓝筹,并维持板块“推荐”评级,维持推荐龙头&蓝筹:保利地产、新城控股、融创中国、万科A、招商蛇口、金地集团;二线:中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

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