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　　几个小时前，两家中国本土地产商在瑟瑟的楼市秋风与股票下挫中，今日正式挂牌交易。

　　很有意思的一个特征是，两宗地产IPO，一个可能是本年度土地储备量最大的地产IPO，另一个则可能是本年度土地储备量最小的迷你版地产IPO。

　　美的置业（3990.HK），土储近4000万平米，满满智慧地产与智能家居概念；

　　大发地产（6111.HK），土地224万平方米，主攻小而美的‘情景地产’概念。

　　幸好，历经十年楼市变幻风云，市场上的投资者胃口多变，不再是清一色的‘土储荤宴爱好者’，小清新也能获得一方天地。

　　而且，对大发地产这样的中小型地产商而言，只要你有能力，估值天花板可以不断给你抬高。

　　10月11日，大风降温，注定又是进入全球资本历史的一天。这两宗地产IPO，虽然规模不同，概念有别，但是，仍然具有两大看点：

　　1，上市的天气背景是一样的。毛衣战，降价潮，隔夜与今日美股、港股与A股都在巨幅波动中，投资者的安全需求正在上升。

　　这种情绪也反映到了两宗IPO的定价中。美的置业与大发地产都以招股区间的下限定价，分别净融资29亿港元与7.4亿港元。

　　因为难得，所以可贵。大风天里出海，为他们自己，也为整个行业，我们有足够的理由祝福两个船长。

　　因为，你永远都不会知道，还有多少‘下一个’地产玩家正在身后满怀期待地注视着他们，他们的顺利登陆，将成为‘下一个’勇士出海的理由。

　　2，两宗IPO，也是对地产商战场布局能力的现状测试。

　　美的置业高达4000万方的土地储备，分散在全国42个城市的142个项目里，全国二三四线城市多点开花，我们基本上可以说它初步完成了全国化布局。

　　相比之下，大发地产224万方的土地储备，仅分散在10个城市的29个项目里，而且，这十大城市，全部有一个共性特征：‘长三角区域城市’。我们甚至可以给大发地产下一个结论，环长三角城市地产商。

　　美的置业的家底与底细，详见一勺言 | 又一只地产概念股接受公测。但是，大发地产却是第一次进入一勺言的报道视野。

　　与很多人想象的不同，大发地产的成功上市，测试出如今的资本市场并不歧视区域性的地产商，而一味偏爱全国性地产商。如果你城市拓展的结构与质量令人满意，你仍然可以在投资人那里得到你想要的分数。

　　大发地产的城市家底，清晰显示在这张图上。

　　从图中可以看出，安庆，温州与芜湖，是土地储备量排名前三的城市。在公司总部位于的上海，大发地产拥有14万土储，其中有近3万方是投资性的自持物业，它将源源不断为公司送来高毛利的租金现金流。

　　但是，‘长三角特征’只是开始。大发地产在上市招股材料里也点名了四个未来将要进入的网红城市：武汉，西安、广州（八月已进入）与成都（八月已进入）。

　　这四大城市进入特别名单，显示出大发地产对规模的渴望，也让诸位对大发地产下一步的战场路线图有所预知。

　　我们甚至可以据此下一个大胆的判断：大发地产的管理层，希望进一步增加它进入城市的含金量，它未来规模增长的战场，将不会是在三四线城市的泥沼里，而将主要是两大战场：

　　1，长三角城市群；2，二线网红城市。

　　坦率说，这种路线图在当下棚改货币化熄火、流动性趋紧的背景下，有非常显而易见的好处：

　　首先，总部放在上海，辐射长三角区域，然后用二线网红城市来创造规模增量，这种结构的好处是对精英人才的吸引力会很大，由于二线城市的地产人才，济济一堂，职业经理人也在当前的楼市背景下，有过剩的迹象，因此它事实上也给大发地产提供了一个更丰裕的人才挑选空间。

　　其次，当市场上的风险意识增加，购买力变得更加谨慎后，大家最本能的选择，不是去投资外围，不是去投资四线城市，而是会回归到自己最熟悉、潜在市场购买力与银行按揭额度最有保证的底蕴城市。这在市场波动期通常是最安全的策略。

　　我第一次听到大发地产的名字，已经是两年前的事情了。大发地产，1999年，温商葛和凯创业于温州，后搬至上海，随后起步扩大。目前大发已完成二代接班，由葛和凯之子葛一暘担任大发地产董事会主席。后者乃1983年生人，早年曾在英国留学，2006年以管培生身份加入公司，2015年交接上任。

　　截止2017年底，大发地产的销售额约为46亿元，中指院的数据显示，今年上半年，大发地产销售额是56亿元。如此规模，堪称迷你版，大发地产真的会满足于此么？

　　我注意到两个很积极的迹象。

　　第一，虽然规模现状不大，但是，在这样一个体量内，大发地产依然规划了五条产品线：凯系，欧陆系，融悦系，隽府系与现代系，涵盖首次置业、改善、教育与高端系。

　　大发高层对产品系的重视与提早布局，可能比一些准千亿房企都还早。产品线，作为扩张神器，我们通常认为它是野心的承载者与代表。

　　第二，今年年初，前世茂房地产执行董事廖鲁江辞任，加入大发地产，担任执行董事兼首席执行官，负责具体业务。

　　廖的加入，在大发地产创业班底的董事会里是一抹亮色。上市之后，我们很有机会看到，越来越多的外部职业经理人加入到大发地产，一旦职业经理人与公司老板的规模雄心碰撞，规模只是时间问题。

　　而下面这张图，也显示出，继续放大土储规模与销售体量，也是客观上的必需。

上图可见，自2015年以来，大发地产的毛利润率与销售均价并不稳定。

　　翻阅招股材料，官方解释是，这是受到不同结算期内不同项目的结算影响。

　　事实上，这个解释里，也埋伏了大发做大规模的财务驱动力。

　　项目数不够多，容易造成一个直观结果就是，结算收入的毛利率，会受到单一项目的过分影响，如果结算期内，某一个高价或低价项目结算比重过高，就会客观上造成整体毛利率被单一明星项目‘绑架’的局面，忽高忽低。

　　如果进入城市与项目数多了，客观上就会熨平这种波动，让你的财报整体平稳。

　　我想，没有任何投资人是不会欢迎这种局面的。

　　200万方的迷你版IPO今日登场，但是，小不重要，最重要的是出场本身。

　　当你站在舞台上，你才拥有竞赛的资格。

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责任编辑：陈靖

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