来源 | 觅窝（公众号ID：miwo18）

　　作者 | 地产密探

　　说起雅居乐，很多资深地产人都晓得，这是华南地产五虎之一。

　　让雅居乐掌舵人陈卓林最为得意之作，就是被誉为“海南最令人期待的海岸线”的海南清水湾，占地1.5万亩，号称“中国第一盘”。

　　借助稀缺旅游资源大搞文旅大盘开发，一度成为陈卓林在各地攻城略地的一大法宝，但大盘模式的致命弱点是投资期限长，加上去年好年景开足马力疯狂扩张，需要非常强大的资金运作能力。

　　然而，有些时候，往往是“身不由己”。觅窝君最新获悉，就在10月13日，雅居乐曾递交的80亿元私募型公司债融资计划被监管层停掉。在楼市“寒冬”之际，这不啻为一个大噩耗。

　　与此相比，同行的华夏幸福40亿元私募型公司债近日被核准发行，蓝光25亿元小公募类型的公司债也被证监会核准发行。这说明监管层并非对房企融资“一刀切”，而原因更可能是自身资质不足。

　　一位证券机构地产业务人士说，金额大的，当前监管都很严，何况还是涉及房地产类的。况且，在文件里要对融资用途要说的很清楚，还要测算投资项目预期回报和风险覆盖情况等。如果说得不清楚或含糊，就很难通得过。

　　之所以要融资80亿元，只能说当前雅居乐“资金饥渴”。据其半年报数据，截至6月末，短期借款近300亿元，同比增长10%，相比181.7亿元非受限现金而言，显然短期偿债压力是非常大的。如果再考虑全国上百个项目开发投入，资金链就更严峻了。

　　就净负债率指标而言，也不容乐观，截至6月末雅居乐已达到87.7%，相对于去年底仅为71.4%，则上浮高达16.3个百分点。

　　来源：雅居乐2018年半年报

　　如果细究融资详情，觅窝君发现，雅居乐成为外币债成本持续高企的受害者之一。据悉，雅居乐年初曾发行一笔5亿美元3年期优先票据，但成本高达9%。

　　被称为“一剂毒药”的永续债，也成雅居乐的常规融资工具。截至6月底，雅居乐账上的永续债余额近83亿元，比去年底多27亿元。

　　随着美元持续加息，雅居乐可谓深受其害，比如上半年外币债务汇兑亏损4.41亿元，导致上半年财务费用8.53亿元，同比暴涨185.7%。

　　来源：雅居乐2018年半年报

　　如果说上面说的还是上半年的情况，而7月以来，雅居乐继续发行2亿美元、3年期优先票据，年化成本8.5%；不久又追加发行4亿美元3年期、年化成本8.5%的优先票据。

　　那么，这些钱又具体去了哪儿？

　　毫无疑问，一大去处就是扩张拿地。上半年，雅居乐新增30个项目地块、建面557万平方米，涉及珠三角、长三角、成渝等重点城市群，比如西部片区，首次进入陕西的汉中市。值得主要的是，应付土地款则高达203亿元。

　　从新增项目所在的区域看，唯有成都的投资格外受关注。作为全国排名“新一线之首”的热点城市，成都自然是雅居乐重点下注的区域，也是该开发商上半年重点砸钱投资的唯一一个新一线城市。

　　早在2006年，雅居乐就杀入成都楼市，跟其他房企热衷中心区搞事情不同，这家华南房企却喜欢在当时看来堪称不毛之地的麓山大道旁一次疯狂圈地2008亩，因距离中心区太远，雅居乐有自己的免费班车往来于城郊和中心区。

　　图：成都雅居乐花园

　　坐拥雅居乐花园一个大盘，雅居乐就开发了10来年，先后延伸出了铂雅苑、富春山居等细分产品，外界会以为其足以赚得盆满钵满，但个中酸甜，惟其自知。

　　不过其中，铂雅苑一度号称“西南第一豪宅”，但命途多舛，一度贱卖求生，而号称“中国豪宅标准制定者”的战略合作方——星河湾集团，也被搞得灰头土脸，铩羽而归，加上受累于鄂尔多斯等项目，至今元气尚未恢复。

　　而雅居乐，一度风波不息，从公众媒体报道看，比如2014年总舵主陈卓林被监视居住而不能正常履职，受其风波曾致全国多地项目受影响，加上众多投行高喊沽售，扩张势头一度弱化。

　　从成都来看，雅居乐再次发力扩张也就是今年的事儿，比如4月中旬，雅居乐斥资逾20亿元首次进入新津县，竞得五津街道古家社区6组、7组，红石社区2组，用地面积6.6万平方米，1.0﹤容积率≤2.5，成交楼面价6324元/平方米。

　　3个月后，雅居乐挥师北上，斥资5.3亿元首次布局青白江，摘得北部新城84亩地，成交楼面价4800元/平方米。

　　雅居乐之所以这么猛，是因为其藏着一颗千亿野心。据悉，今年销售目标是1100亿元，前9个月已累计预售701.6亿元，去年同期仅为570亿元。

　　当前楼市从紧调控下，房企销售急剧放缓，降价成趋势，像万科都高喊一切战略要围绕“活下去”展开，未来3个月能否突破400亿元销售，对雅居乐的考验压力也非常之大。

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责任编辑：史考

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