华夏幸福2400亿存货如何去化? 降价去化压力大
来源: 杨伟 斑马消费
华夏幸福的艰难自救,被推到了聚光灯下。向万科转让10个地产项目的大部分股权,既是去化,又是套现——去库存和融资,成为现阶段贯穿华夏幸福的两条主线。
但是,危机仍未解除:环京房价暴跌,华夏幸福2400亿存货如何消化?公司今年上半年融资1228.82亿元,融资额和融资成本均远超去年全年,后续如何有效解决资金困境?
降价去化压力大
华夏幸福向万科(000002.SZ)转让10个项目的大部分股权,实际上相当于一次性去化34万平方米土地面积的房地产项目。
公司2018年半年报披露的储备开发用地为887.63万平方米,其中大部分集中在霸州、固安、怀来等环京地区。
环京是华夏幸福(600340.SH)的大本营,受市场影响,降价这把达摩克利斯之剑近年高悬头顶——万科接盘,华夏幸福终于能稍微喘一口气。
华夏幸福成立于1998年,2011年借壳上市后成为“产业新城第一股”。通过连接各地和企业主动获取土地增值,华夏幸福在城市化特别是环京崛起的背景下,迅速完成资本积累。
今日之砒霜,彼时之蜜糖。华夏幸福早年重仓环京,近年才陆续拓展到长三角、粤港澳大湾区及长江经济带。
2011年上市当年,公司营业收入77.90亿元,净利润13.58亿元。6年之后的2017年,公司营业收入596.35亿元,净利润87.81亿元,分别增加了6.7倍和5.5倍。
公司的资产规模,更是从2011年的275.80亿元,增加12.6倍至2017年的3758.65亿元。
值得一提的是,虽然华夏幸福号称“产业新城第一股”,对外也极力消除“房地产”标签,但实际上,公司干的就是房地产生意。
2018年上半年,公司营业收入349.74亿元,净利润69.27亿元;公司实现销售额805.04亿元,其中产业新城151.44亿元,房地产638.12亿元。
2018年半年报披露,华夏幸福旗下在建及竣工项目160个,其中有156个为住宅及配套。公司旗下楼盘多以“孔雀城”命名。
在《2018中国房地产百强企业》榜单中,华夏幸福位列第九。华夏幸福的去化压力由来已久。截止到2018年6月底,公司的存货余额为2446.11亿元,为公司2017年营业收入的4.1倍。
同期,同为地产十强、A股龙头的万科和保利地产(600048.SH),存货余额分别为6386.2亿元和4846.12亿元,分别为上年营业收入的2.6倍和3.3倍。
房地产公司的存货中,大多为储备土地,它左右了房地产公司的预期收益。
不过,在环京房价大跌的背景下,华夏幸福的压力可想而知:卖,亏本;不卖,缺钱。
实际上,华夏幸福似乎已经在降价去化。
2017年,公司签约销售面积951.18万平方米,销售额1522.12亿元,均价1.60万元;2018年上半年,签约销售面积712.37万平方米,销售额805.04亿元,均价1.13万元。
上半年融资1128.82亿元除了去化,对于华夏幸福来说,出售这10个项目的大部分股权,可以套现32.34亿元。这相当于公司2018年上半年净利润的一半。
不过,这几十亿,在华夏幸福动辄千亿级的融资面前,简直不值一提。
2017年,公司融资总额1105.43亿元。
2018年仅上半年,公司的融资总额就飙升至1128.82亿元。其中,银行贷款454.78亿元,债券487.91亿元(期末余额485.06亿元),信托、资管等188.98亿元。
斑马消费梳理后发现,公司2018年上半年的平均融资成本为6.14%,较2017年的5.98%,上升了0.16个百分点。
可见,华夏幸福非常缺钱。2017年和2018年上半年,公司的资产负债率均为90%左右。
负债率高企的同时,公司从去年开始经营性现金流量净额为负,更是加剧了资金危机。
2017年,公司的经营性现金流量净额为-162.28亿元,2018年上半年为-78.18亿元。
华夏幸福去年的总体战略是“异地复制”,一方面向长三角、粤港澳、长江经济带扩张,一方面降低对环京的重度依赖。
没想到,公司在异地还未站稳脚跟,大本营先出事了。
今年,公司提出“全面开放合作”战略,除了最近的万科,此前的合作火爆还包括东原(迪马股份600565.SH)、旭辉(00884.HK)、阳光城(000671.SZ)等。
可以说,因为缺钱,华夏幸福低价引入二股东平安,向万科出售项目股权等,都只是自救的开始。
王文学的资本版图
大部分人只知道华夏幸福借产业新城拿住宅用地的惊人伎俩,不知道其实际控制人、董事长王文学,在资本市场也是纵横捭阖。
王文学,还同时是维信诺(原黑牛食品002387.SZ)、玉龙股份、ST宏盛的实际控制人。
其控制的西藏知合资本管理有限公司,2016年成为黑牛食品的第一大股东;同年,又用其控制的拉萨知合企业管理有限公司控制ST宏盛(600817.SH);2017年,王文学通过拉萨市知合科技发展有限公司成为玉龙股份(601028.SH)的实际控制人。
知合系与华夏系,成为王文学旗下两大资本序列。
斑马消费梳理后发现,王文学旗下资产涉及房地产、金融、新能源汽车、互联网等多个领域。
房地产领域,华夏幸福位列中国房地产十强;ST宏盛原来也是房地产企业,不过业绩欠佳,已沦为壳资源。
金融领域,华夏幸福廊坊银行和燕赵财险第一大股东,为王文学担任这两家金融机构的董事。
新能源汽车领域,2017年底华夏幸福收购合众汽车——合众汽车为13个获批的新能源造车新势力之一。
今年8月份,传言华夏幸福将成为特斯拉上海建厂的出资方之一,不过这一消息目前仍未确定。
互联网领域,华夏幸福持有天涯社区3.81%的股份;王文学100%持股的知合出行,更是高举高打,形成了以小二租车、马上出行为代表的出行生态。
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