核心观点 我们预计在人口流动和政策利好驱动下,我国租赁人口和租金水平将有较大提升空间,住宅租赁市场规模有望由2017年约1.2万亿元提升至2025年约2.33万亿元,机构渗透率有望快速提升。融资和房源获取是住房租赁业务链条上门槛最高的两个环节,房地产中介凭借房源获取方面的禀赋优势,有望最为受益行业发展。我们建议投资者从两个维度筛选住房租赁投资标的:第一个维度是住房租赁业务已初具规模的房地产开发商,推荐万科A、金地集团;第二个维度是住房租赁业务已初具规模的房地产中介,推荐世联行。    租购并举政策引领,土地融资双重利好 2018年中央及各部委对住房租赁市场的表态基本延续此前框架,主要从供给侧改善入手,着重在土地和融资端发力,力求降低项目获取成本,拓宽融资渠道,提升住房租赁企业的盈利空间和规模发展速度。土地方面:多地推出自持地块,将成为新增租赁住房的重要来源,其中纯租赁地块楼面价相对周边地块折价较多,有望降低住房租赁企业的房源获取成本,提升租金收益率。融资方面:多家房企成功发行住房租赁资产证券化产品,在证监会、住建部政策支持下,我们期待我国后续在REITs产品的创新上能有进一步的突破。    轻重集散,模式各有千秋;房中酒创,主体优劣分明 商业模式方面:重资产集中式扩张速度慢,但盈利能力强;轻资产集中式在扩张速度和盈利能力上较为平衡;轻资产分散式扩张速度快,但盈利能力弱;重资产分散式扩张速度慢,盈利能力一般,性价比最差,因此实践中较少出现。参与主体方面:当前我国住房租赁市场主要包括房地产开发商、房地产中介、酒店、创业公司四类参与主体,其中,房地产开发商强于融资、房源获取、装修改造,弱于获客、运营;房地产中介强于房源获取、获客,弱于运营;酒店强于装修改造、运营,弱于获客;创业公司禀赋相对弱势,但部分品牌具备先发优势。    中微观二元展望,房企和中介有望最为受益行业发展 展望未来,我们预计在人口流动和政策利好驱动下,我国租赁人口和租金水平将有较大提升空间,租赁市场规模和机构渗透率有望快速提升。从商业模式的角度看,尽管重资产集中式在盈利能力方面具有相对优势,但行业目前处于跑马圈地的快速发展阶段,我们认为有必要适当通过轻资产模式快速提升规模。从参与主体的角度来看,由于融资和房源获取是住房租赁业务链条上门槛最高的两个环节,房地产开发商和中介凭借这两个环节上的优势,在开展住房租赁业务时相对酒店和创业公司,具有禀赋优势,有望最为受益行业发展。    风险提示:中观方面,租赁人口和租金水平的增长可能不及预期;微观方面,住房租赁企业盈利不确定性较大;负面新闻可能对行业造成不利影响。

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