增量资金是关键少数派。平安集团领导表示,将不动产投资占比提升至10%,目前房地产投资占比为1.8%,平安正积极开拓新型的不动产投资领域。认为提高不动产投资比例有三大优势:1,不动产投资配合净投资收益策略获取稳定现金收入;2,房地产投资在中长期内能够抵御通胀;3,运营管理能力强的交易对手有助于开发类不动产的保值。此外,证监会发布沪伦通监管规定,进一步开放资本市场。    居民杠杆率提升是大趋势。央行行长近期表示“中国的货币政策保持稳健中性,不松不紧。如果需要,中国在利率政策和准备金率上仍然有足够的空间调节”,“宏观杠杆率已经稳定”。我们研究了主要经济体,美国、日本、韩国、加拿大、澳大利亚等等,居民杠杆率提升是大趋势,经济增长中枢下行之后,信用宽松政策最终体现为居民杠杆率的提升。    我们分析不良按揭样本数据,发现违约客户有三大特征:1,小金额;2,低收入;3,三四线。其中,发放金额在50万以下的贷款笔数占比84.2%;借款人年收入在10万元以下的贷款笔数占比74.4%;三四线贷款笔数占比58.1%。样本为某国有大行发行的不良个人住房抵押贷款支持证券,基础资产总计92亿元,而该银行2017年个人住房不良贷款余额127.89亿元。且该行对全国商行按揭都有很好代表性。    居民杠杆率趋势难以改变,长期看好一二线城市基本面,地产公司集中度提升趋势延续,地产股“便宜”的特征明显,增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。持续推荐保利地产、招商蛇口、万科a、新城控股、绿地控股,受益标的还有华夏幸福。

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