近期媒体报道我国多城市住房租金大幅上涨。我们认为供给减少和市场竞争结构发生变化导致租金上行的确值得注意;但是相关报道也有数据代表性不足的问题,而住宅租赁品质升级、旅游城市季节性导致价格上涨等也不宜于简单称为涨价。当然,在历史数据显示CPI居住与市场化租金关系不紧密的情况下,房租对通胀和通胀预期的影响更需细致研究。    投资要点: 供给收缩与租房市场垄断势力加强可能是造成部分城市租金上涨的基本面方面的原因。以北京为代表的部分城市在“减量发展”的战略要求之下,大规模拆除违章建筑导致住宅供给减少;同时一些房地产中介大规模收购房源导致市场垄断力量上升是房屋价格出现上涨的重要原因。此外,在大学生毕业之际,市场的租赁需求显著上升,可能成为了触发近期租金调整的导火索因素。    房租上涨报道不宜过度解读。然而媒体关于房价大幅上涨的报道不宜过度解读。一些数据可能因为样本代表性有限存在高估,例如房天下数据显示上海房租上涨19.5%,但按照上海房屋租赁办公室公布的数据上海房租今年7月之前连续下跌9个月。同时,一些旅游城市的租金上涨可能与旅游旺季有关。此外,企业以规模化经营方式进入租赁市场,通过房屋改造提升租赁房屋的品质,并提供了差异化的服务(如短租),这种情况下租金上涨不宜于简单称为涨价。    对CPI和通胀预期的影响仍需进一步研究。虽然统计局对于CPI中自有住房的虚拟租金已经采取了用市场化可比租金估算,但是历史上看CPI居住分项(包括建房及装修材料、住房租金、自有住房(含虚拟租金,物业费等)、水电燃料)与市场化租金涨幅的关系并不紧密。例如虽然近期北京房租大幅上涨,但是7月北京CPI居住同比涨幅反而从6月的3.4%下降到3.3%,甚至低于去年同期。这种情况下,房租上涨对于通胀及通胀预期的影响更需进一步研究。    风险提示:经济下滑过快,政策(含房地产税)过紧,中美关系恶化

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