事件:    销售面积增长持续,销售金额增速放缓    2018年9月份公司实现合同销售面积302.5万平方米,同比增长10.85%,环比增长17.5%,合同销售金额434.2亿元,同比增长-6.26%,环比增长13.2%;2018年1-9月份公司累计实现合同销售面积2,902.1万平方米,同比增长8.92%,较上月上升0.2个百分点,合同销售金额4,315.5亿元,同比增长8.95%,较上月下降2个百分点。    点评:    降价、打折回笼资金    公司董事会主席郁亮在9月月度例会上发言,提到三年事业计划书制定中,把“活下去”作为万科发展的基本要求,并特别强调了现金流对于房地产企业的重要性。其决策依据是未来房地产可能走出的分化行情,因此投资项目需要更为精细化的管理,“黄金时代”正是走向“白银时代”。在此背景下,万科加大部分项目促销力度,积极回笼资金以应对房地产行业可能存在的不确定性。公司9月销售均价1.43万/平,销售金额出现负增长系由均价降低导致,较低均价体现了公司积极调整策略以应对市场恶化,加强回款。    拿地更趋谨慎,同比明显放缓    公司9月新增项目14个,除上海两处地以外,基本位于重点二三线城市,权益建面225.8万方,同比下降30.1%,环比下降13.6%,支付权益价款120.0亿元,同比下降47.5%,环比下降27.0%。主要源于去年下半年公司拿地积极,高基数导致同比增速明显放缓。公司9月拿地均价5315元/平,占9月销售均价的35.7%,环比下降5.2%,拿地更趋谨慎。上半年,公司获取新项目117个,权益建面1,144万平方米,权益地价约578.2亿元,拿地均价为5,054元每平方米,上半年公司拿地较为积极。    盈利预测与投资评级    公司作为A股房地产企业龙头,品牌力强,且具有危机意识,围绕房地产的长租公寓进行多元化布局有望提升公司增长潜力,提升公司抗风险能力。我们预计公司2018-2020年EPS分别为2.76元、3.20元和3.66元,对应的动态市盈率分别为7.78倍、6.71倍和5.87倍。给予“谨慎推荐”的投资评级。    风险提示    房地产调控超预期;融资成本上升;长租公寓业务发展不顺利。

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