万科降价并非为活下去 而是下一盘大棋|郁亮
▲图片来源:图虫创意
9月底,万科在深圳大梅沙召开秋季例会,会议主题是“活下去”,随后,万科开始在多个城市开展降价促销活动,“厦门万科白鹭郡五折甩卖”的消息更是引爆了市场舆...
▲图片来源:图虫创意
9月底,万科在深圳大梅沙召开秋季例会,会议主题是“活下去”,随后,万科开始在多个城市开展降价促销活动,“厦门万科白鹭郡五折甩卖”的消息更是引爆了市场舆论。
很多人在震惊之余,会觉得这一幕似曾相识。2008年,王石提出“拐点论”后,万科就率先降价,掀起楼市降价风暴。但结果是,经过2009年的短暂“沉寂”,万科在2010年的房地产调控中逆势崛起,成为国内首家突破1000亿元的房地产企业。
这两年,政府逐渐加强对房地产市场的管控,调控手段也更加直接,调控力度明显大于从前。同时,政府大力推动的国企混合制改革、租售并举、房产税等政策,使得房地产行业外部环境日益严峻,市场竞争越加激烈。如万科郁亮所说,房地产行业已告别了黄金发展的时代,正式步入白银时代。
万科对大势的判断向来有很好的嗅觉,面对形势的大变,做出战略调整是正常的,早在2017年度股东大会上,郁亮就明确表示,“要把地产这几个字都拿掉,改做美好生活的服务商”。但在此时却大张旗鼓地降价促销,不免让人生疑。
直观来看,降价出售手上的囤积房源,可能是因为资金周转出现紧张,所以急于回笼资金。但万科2018年中报显示,其账面现金1595亿元,一年期负债总和为609亿元。这意味着,即使未来两年内万科没有得到新的融资,资金链也依旧稳健。
在短期偿债能力上,万科2017年的流动比率为1.2,流动比率连续四年下降,流动负债的增加主要是因为预收账款增长快,所以万科短期偿债能力实际上也不差。与此同时,万科的长期偿债能力亦不错,万科净负债率远远低于大多数主要竞争对手,财务安全性高。
在盈利能力上,万科2017年的营收仅增长了1.01%,房地产业务占总营收比重为 95.93%,同比略微下降0.48%,营收增长主要得益于物业服务和其他业务的快速增长。同时,营业成本总体下降5.69%,导致其营业利润率上升。
综合来看,万科的经营状态还是很不错的,至少没有生存之虞,但万科何以在内部高喊“活下去”?
从万科的发展历程来看,在面临严峻的市场环境时,降价销售是其常用招数,而数次“过冬”计划更像是万科的一种发展策略,并非防守性的行为。笔者认为,其实在一定程度上,“活下去”是市场的误读,郁亮内部讲话里说的应该是“更好地活下去”。
尽管万科动不动就要“过冬”,但每次“过冬”以后,万科都发展得更好,所谓“过冬”,更像是“蛰伏”。
其中的逻辑在于,凭借自身拥有的比竞争对手更为良好的资金面,配合严峻的市场环境,通过降价等手段,先在一定程度上控制住市场的节奏,然后寻求更好的发展机会。
当前看来,万科的思路可能是这样的:一方面,通过降价销售以加快资金回笼,进一步加剧竞争,将部分实力弱小的房企淘汰出局;另一方面,在人们对市场预期模糊之时,逆周期拿地增加土地储备,为下一次大战囤积弹药。
万科最近与降价促销相配合的大动作就有:10月9日,与华夏幸福就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地签署合作协议,交易对价约为32.34亿元。除此之外,万科还以29亿元入股深高速与新通产共同设立的合资公司联合置地。据悉,联合置地主要业务为梅林关城市更新项目的投资、开发和经营。
数据宝统计显示,按照权益金额计算,万科三季度拿地金额为458.7亿元,相当于恒大、碧桂园、保利、融创4家的总和。由此可见,万科其实一直保持着积极拿地的态势。
随着“房住不炒”新定位的提出,配套的调控政策不断出台,同时住房长效机制也在稳步建立,这意味着房企传统的发展模式已经难以为继,房地产行业将迎来新一轮的变革。
随着房地产行业的发展,其资金密集型的特点愈加明显。行业的头部效应也越来越强,一些头部企业吸纳了包括商业银行在内的各种融资渠道的绝大部分资金,那些小规模房企的生存环境进一步恶化,最终很可能走向消亡。正如中国房地产协会会长胡志刚在6月所警告的那般,“现在的市场形势,只会让能活的活好,濒死的死掉”。所以,切莫被万科“活下去”所迷惑。
(作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后,为地产深度报道专栏作家,以上内容为作者本人见解,不代表本报观点)
作者 盘和林
责任编辑:史考
声明:如本站内容不慎侵犯了您的权益,请联系邮箱:wangshiyuan@epins.cn 我们将迅速删除。
热词推荐
MORE+- 1参股公司在赞比亚拥有1640万吨铜钴渣堆矿资源(合纵科技300477)
- 2省长一行先后参观了厚普股份企业展厅和数字化智能制造车间,听取了公司氢能业务发展介(厚普股份300471)
- 3华字辈中的低价股~多高看一眼(华联股份000882)
- 4长园集团无趣(长园集团600525)
- 5中天科技今天又迎来了难得的日线回调,有人敢买吗?相信很多人不敢买,都怕转跌,都怕(中天科技600522)
- 6首先祝女性朋友“三八节”快乐!写帖前先来回顾一下说客昨帖之预判:还是那句话:现阶(中天科技600522)
- 7炒股只能追随风口,不能太理性,追本溯源人都离不开水和粮食,但,这些股并不(中天科技600522)
- 8中天今天很明显就是借大盘下跌洗盘,尽管大盘收红了,中天也依旧在深水下,主力就是不(中天科技600522)
- 9中天科技在未收盘站上5日线或未阳包阴前暂且只能当下跌趋势对待,维持昨帖之认知,建(中天科技600522)
- 10周一策略:1、2~4个点以下低开,开局就进,等待盘中急拉红4个点左右离场。2、低(中发科技600520)
- 11上周五满仓文一科技,不是没有道理。(中发科技600520)
- 12中发科技它来了(中发科技600520)
- 134月26日收评:A股三大指数今日集体大涨,上涨股票接近4000只,成交量直接爆发(商络电子300975)
- 14现在很多人说茅台酒有金融属性是硬通货,这纯属扯蛋,房产的经融属性不比茅台更强,你(贵州茅台600519)
- 15工行,石油,市值前三争夺战难解难分,今天工行奋力直追,又把石油打败了,想当大王谈(中国移动600941)
- 16贵州茅台最高涨幅3000倍+,价值投资者的福音,10年一遇,下个贵州茅台已产生!(贵州茅台600519)
- 17康美按时发布了年报,标准无保留,随时摘帽(康美药业600518)
- 18我认为我今天的抄底就是一个错误,就算当时在2.02卖了加上手续费我也只是亏个10(康美药业600518)
- 19你们可真是太操心,海南机场又不给你发工资,就哪点股票够精神损失费嘛,我给大家科普(海航基础600515)
- 20今年,海南将锚定封关运作这个目标开展攻坚行动(海航基础600515)
- 21清明假期海南接待游客153.10万人次旅游总收入19.3亿元记者从海南省旅游和文(海航基础600515)
- 22简谈几点感受,在外出差,没在电脑旁,简单写几句吧,欢迎大咖补充:1.03年利润4(天富能源600509)
- 23转让至中新建电力集团,转让价格为7.3元/股,合计约33.71亿元。(天富能源600509)
- 24方威指出,2023年钢铁行业不好,但通过全体员工的共同努力,四家钢厂都盈利了,其(方大特钢600507)
- 25我来分析一下方大特钢吧昨天卖出的人是不理性的怎么说呢,首先方大是属于特钢并不是地(方大特钢600507)
- 26蛮厉害的,小弟,大学时期就进军金融市场,多历练历练!虽不知道你学习的是什(长白山603099)
- 27鹏欣资源索赔案:这次不是“飞”得太高,是“摔”得太狠!(鹏欣资源600490)
- 28中金黄金226万吨露天开采矿山铜价创18年历史新高↑[上涨][上涨]二度季赚大了(中金黄金600489)
- 29中金黄金特大利好来了:内蒙古矿业五十七万吨钼矿钼价近期飙升11%↑[上涨][上涨(中金黄金600489)
- 30中金黄金在美盘上称为皇家黄金喔[上涨]↑[上涨][上涨][上涨][上涨][上涨](中金黄金600489)
- 上海贝岭股吧
- 浙大网新股吧
- 华东科技股吧
- 隧道股份股吧
- 深赛格股吧
- 光大银行股吧
- 中国银行股吧
- 永鼎股份股吧
- 苏州高新股吧
- 新安股份股吧
- 精达股份股吧
- 中国医药股吧
- 东风科技股吧
- 金健米业股吧
- 西部资源股吧
- 招商银行股吧
- 中联重科股吧
- 中国宝安股吧
- 中集集团股吧
- 德赛电池股吧
- 复星医药股吧
- 宇通客车股吧
- 中国建筑股吧
- 葛洲坝股吧
- 大唐电信股吧
- 华丽家族股吧
- 罗牛山股吧
- 中色股份股吧
- 京东方A股吧
- 新疆天业股吧
- 天坛生物股吧
- 抚顺特钢股吧
- 锦龙股份股吧
- 云天化股吧
- 振华科技股吧
- 国中水务股吧
- 华发股份股吧
- 飞乐音响股吧
- 青岛双星股吧
- 中国核电股吧
- 中国中铁股吧
- 西部矿业股吧
- 时代新材股吧
- 科达股份股吧
- 士兰微股吧
- 浦发银行股吧
- 中金黄金股吧
- 哈投股份股吧
- 航天晨光股吧
- 同仁堂股吧
- 维维股份股吧
- 福耀玻璃股吧
- 新五丰股吧
- 中航资本股吧
- 中金岭南股吧
- 丰原药业股吧
- 四环生物股吧
- 哈药股份股吧
- 万向钱潮股吧
- 中国高科股吧