楼市稳中略降,中签率逐步上行:2016年调控以来,2017年、2018年前10月全市商品房成交同比分别下降22.1%和17.8%。但由于限价导致价格倒挂,新房市场仍维持较高景气度,超80%新盘需要摇号。随着调控深入及预期变化,下半年来杭州楼市热度亦有所降温,三季度新盘中签率由上半年的不到25%上升至40%。分区域来看,主城区表现优于外围板块,9月拱墅区、滨江区、西湖区等传统主城区平均中签率仅30.7%、23.1%、4%,远低于临安区(61.2%)、富阳区(46.9%)等外围区域。    房企推盘加速,库存缓慢回升:限价未松、资金偏紧叠加市场降温预期影响,下半年以来入市楼盘明显增加,三季度全市月均批准预售面积达129.1万平,处于2015年以来最高水平。供应量增加及去化率下行,全市库存缓慢回升,2018年10月末全市商品房可售面积981.7万平,较6月底上升11.4%,连续6个月攀升。考虑入市项目获取时间大多为地价高企的16、17年,限价背景下盈利空间有限,供给端持续放量带动库存大幅攀升可能性较小。    二手房或具调整压力,中长期基本面扎实:短期受新房限价及摇号机制影响,二手房价格稳中略松。2018年9月二手房带看量3.7万次,较2018年3月高点下降58.9%;9月末链家二手房挂牌量升至2.3万套,同比提升273.5%,市场预期正逐步转变。中长期来看,杭州依托高科技产业、金融业、智能制造业等多类产业,2018年前三季度GDP增速7.3%,叠加较快的收入增速及持续的人口净流入,基本面依旧扎实。    土地市场回归理性,多家房企首次布局:受限价及楼市热度下降影响,开发商拿地更为理性,更注重盈利空间;2018年8月以来土拍溢价率降至10%以下,为近三年来最低水平。萧山、余杭两大副中心区仍为区域供地主力,2018年1-10月土地成交面积占比分别为31.7%、30.3%。土拍降温背景下,上半年有恒隆、华侨城、新希望、重庆华宇、南京银城、弘阳6家房企首次入杭。    开发商及楼盘调研小结:1)楼市区域分化,主城区去化率90%以上,临安、富阳60%以上;2)国庆后略有降温,个别项目认筹为推盘量2倍以上仍未日光,弃购数明显上升;3)首套利率上浮15-20%,较此前上浮20%及以上略有回落;4)限价严格,大多精装修为主,统一备案,拆迁需求较上年有所下滑;5)高品质及口碑项目依旧受追捧,如滨江翡翠之星中签率仅6%。    风险提示:1)目前按揭利率连续21个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现;2)2018年将迎来房企偿债小高峰,若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险;3)考虑多地实行限价政策,若限价无法突破,由于地价成本抬升,将导致板块未来利润率下滑风险。

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