最近一年房地产业多项宏观数据出现“异常”,开工、销售、施工、投资等数据间的历史规律被打破。究其原因,可能在于在这一轮力度不同于以往的政策收紧过程中,房地产企业的经营策略向高周转调整:多拿地、快开工、快开盘、快回款、慢施工。    高周转模式有助于阶段性缓解房企经营压力,但是在房地产相关限制性政策不放松的假设下,我们推断当前高周转、慢施工模式的持续性可能并不高。如果限制性政策长期不放松成为主流预期,高周转模式或将面临重构,更加“收敛聚焦”。    简而言之,销售回款依然是重中之重,但购地扩张的步伐可能放缓。首先是需求端放缓引导房价松动并减少供给,其次是拿地放缓后土地购置费增速高位回落,最后是期房临近交付建安投资增速可能回升。 两个衍生问题是,如果需求超预期下滑,销售回款不及预期叠加建安投入压力和融资环境收紧,不排除出现局部资金链断裂、项目烂尾的情况;如果房企购地规模显著收缩,土地财政模式也将受到冲击。如果触及系统性风险底线,也不排除从明年某个时点开始部分房地产限制性政策有所松动。    必须要强调的是,第一,限制性政策的松动必然要以房地产长效机制建设取得实质性进展为前提,坚持“房住不炒”;第二,政策变化将是“因城施策”;第三,可能松动的只是限制性政策,类似2014-2015年的刺激性政策预计不会出现。    风险提示:经济下滑压力、外部环境恶化超预期,推动政策超预期放松;房地产税等相关政策的推进进度不及预期

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