行情概述:本周( 2018.11.12-11.16)恒生指数和恒生国企指数分别上涨2.27%、1.46%。恒生地产指数上涨3.4%,沪深300地产指数上涨5.96%。    美股市场方面,道琼斯指数、纳斯达克指数和标普500分别下跌2.22%、2.15%、1.61%。    地产公司融资成本分化巨大:本周合景泰富及雅居乐分别发行2年期4亿美元优先票据,成本上升至9.85%和9.5%,而万科发行的3年期20亿人民币中期票据利率仅4.03%,融资成本出现巨大分化,龙头房企的融资优势凸显。    行业的确定性在于销售和业绩:截止本周板块估值为2018E约5倍,平均股息收益率超过8%,整体处于历史估值的低点。我们认为行业的确定性在于销售和业绩,不必太过悲观,在当前形势下,地产公司需要加大去化,控制拿地成本,储备资金,在激烈的行业的竞争中有核心竞争力的优质龙头公司终将胜出。市场信心的修复是一场“持久战”,本年度最后三个月的销售将是检验地产公司执行力的时候。1)在标的的选择上优选行业龙头,财务稳健,杠杆低,基本面扎实,有丰厚派息分红的公司,推荐中国金茂、龙湖集团、华润置地,高弹性公司推荐关注旭辉控股和新城发展控股;2)物业管理公司经营稳健,现金流健康,不受行业周期性波动影响,短期受到“社保问题”影响,但受益于房地产行业集中度的提升,龙头物业管理公司的规模将保持高速增长。首选定位中高端物业服务的龙头公司绿城服务,推荐关注碧桂园服务、中海物业、雅生活服务。    风险提示:宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值。

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