2018年1月之前我们准确提示了板块的超额收益行情,4月提出没有Beta向上行情,7月调低了行业投资评级明确提示风险,10月19日是一个关键的节点,政策底信号释放,后期公募积极调仓,赚钱效应从沪深300开始转向均衡,有亮点或超跌的中小市值反弹行情此起彼伏。 房地产行业在2016-2017年发生大面积价值重估之后,居民加杠杆已经趋于饱和,2018年7月底政治局会议明确提出“遏制房价上涨”,房地产赚钱效应将逐步萎缩,购房预期受到长效机制影响加大、部分房企将遭遇融资、回款和还债的三重压力,但房地产市场规模依然很大,而且定价体系坚实,资产包的流动性及估值弹性更大,行业存在结构性的风险和机会。预计2019年上半年能看到行业基本面下行、下半年看到资源整合和政策宽松,地产行业洗牌后估值压制否极泰来,之后看好地产板块的估值抬升行情。    在基本面下行期,推荐现金流充裕、融资成本低、防御性强的头部个股。重点推荐万科A(000002)、保利地产(600048)、招商蛇口(001979)、金地集团(600383)、中国金茂(0817.HK)等;    在市场结构分化阶段,相对看好货值充裕、产品竞争优势突出的头部房企或一二线占比高的二线房企。重点推荐融创中国(1918.HK)、中国恒大(3333.HK)、碧桂园(2007.HK)、龙光地产(3380.HK)、阳光城(000671)等;    在行业资源整合高峰过后,地产出清将带来明显的投资机会,大部分中小房企可能退出行业谋求转型,估值有望迎来显著切换。重点推荐华夏幸福(600340)、泰禾集团(000732)、世荣兆业(002016)等。 风险提示:销售下行周期较长、长效机制落地、信用风险加剧等。

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