一线城市租金同比 上涨较快,但与人均可支配收入涨幅匹配。以10 月租金数据来看,北上广深平均租金较去年同期上升19.04%、19.21%。17.67%、25.32%,主要由于2017 年出现租金下降,导致基数过低;与2016 年同期租金相比,分别上升27%、18%、16%、22%, 与同期人均可支配收入增幅基本一致。    长租公寓其市场渗透率、溢价空间有限,反而改善供应结构。市场占有率方面,国内以青年公寓为代表的专业租赁机构市场渗透率不足5%;租金方面,自如挂牌房源较平均租金溢价在20-30%,考虑其装修、保洁、拎包入住等服务,溢价在合理范围内;供应结构上, 其挂牌房源以合租占比约3/4,借助互联网力量提升租赁市场效率。    核心问题在于供需失衡,租购并举政策引领市场走向平衡。一线、强二线城市强大的人口吸附力与人均收入的快速增长导致了我国租赁市场长期处于供小于求的状态,带来了租金的逐年稳步增长;短期内,拆违工作和应届生毕业两大因素叠加带来了年中的租金快速上升。考虑长租公寓市场占比的提升导致房源品质提升与有效供应的长期不足,未来房租将保持上升态势;未来待由政府主导的租赁用地入市对市场形成有效供应后,租赁市场供需关系有望得到改善。    多方机构混战租赁市场,短期内盈利成难题。目前已有多方机构加入长租公寓蓝海市场,在政策的推动与帮助下,各类租赁住宅相关融资工具也得到了蓬勃发展,然而在当前的租金水平与融资利率下, 长租公寓盈利仍成困局。随着租赁住宅融资手段的逐渐开放与各地租赁用地出让总量的增加,重资产模式的土地成本、融资问题已得到一定改善。我们认为后续土地和金融的政策支持力度将会进一步加大,从长期来看,重资产型长租公寓运营商未来的发展潜力、市占率的提升将更为巨大。    重点推荐:提前布局长租公寓领域,且自身开发业务运营效益良好的龙头企业:万科A、招商蛇口、保利地产、旭辉控股集团、龙湖集团;同时随着租赁市场融资的逐步放开与正规化,推荐A 股唯一房地产基金标的:光大嘉宝。    风险提示:租赁政策推进不及预期,政策强控租金上涨

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